г.Чебоксары   тел.(8352)   факс   info@rosreg21.ru   Тел.доверия
Герб регслужбы Кадастр и недвижимость
О насГоспошлинаВопросы - ответы
Поиск
Недвижимость Судебная практика

Обобщение судебной практики по недвижимости

Рейтинг@Mail.ru

Обобщение судебной практики по делам, связанным с государственной регистрацией договоров и перехода права

 

     В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявлений правообладателя и сторон договора. Согласно статьям 6, 13 Закона о регистрации для регистрации перехода права собственности отчуждателем недвижимости должно быть представлено как заявление о регистрации сделки, перехода права, так и заявление о государственной регистрации его ранее возникшего права собственности. К данному заявлению должны прикладываться документы, однозначно и в соответствии с законодательством подтверждающие право собственности отчуждателя недвижимости. 
     Для случаев уклонения одной из сторон сделки от регистрации статьями 165, 551 Гражданского кодекса РФ, статьей 16 Закона о регистрации предусмотрена возможность государственной регистрации сделки и (или) перехода права на основании соответствующего судебного решения. 

     Дела, рассмотренные районными судами Чувашской Республики 

     Споры, связанные с отказом стороны от заключения сделки и, соответственно, ее регистрации, перехода права по ней, стали распространенными в судах общей юрисдикции. Уклонение часто выражается в том, что сторона представляет заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации. 
     Не всегда истцы правильно и полно формулируют исковые требования. 
     Государственной регистрации подлежит не только договор купли-продажи жилого помещения, но и переход к покупателю права на него. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации договора, другой стороне необходимо ставить требование о регистрации как договора, так и перехода права 

     Герасимовы обратились в суд с иском к Никифоровой о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Заявленные требования истцы мотивировали тем, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире. Взятое на себя обязательство по уплате цены договора истцы исполнили в полном объеме. Однако ответчица уклонялась от регистрации сделки. В этой связи ранее они обратились в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решением суда было постановлено зарегистрировать указанную сделку. Однако требование о государственной регистрации перехода права собственности при разрешении дела истцы не заявляли, в связи с чем Герасимовы вновь обратились в суд с исковым заявлением о государственной регистрации права. 
     Суд удовлетворил заявленное требование о государственной регистрации перехода права. 
     Обстоятельства совершения между сторонами договора купли-продажи и соответствие данного договора требованиям закона были подтверждены вступившим в законную силу решением суда. 
     Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку по сделкам с жилыми помещениями государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, суд счел заявленное истцами требование обоснованным. 

     Решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации 

     Вилков обратился с иском к ООО «ПКФ «Элеон» о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего. 
     В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав. 
     Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована. 
     В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества. 
     Вилков, будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты. 
     Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты. 
     Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного суда ЧР об открытии конкурсного производства в отношении ООО «ПКФ «Элеон» было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся Вилков, который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону. 

     Зачастую по искам о регистрации сделки, перехода права истцы необоснованно привлекают территориальный орган Росрегистрации в качестве ответчика 
     Регистрирующий орган не может являться надлежащим ответчиком по делам, связанным с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации договора и перехода права 

     Санзяпов обратился в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – также Управление) о признании права собственности на нежилое помещение. Свои требования истец мотивировал тем, что приобрел данное помещение по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Агрофирма «Баишевская». Обязательства по оплате помещения им выполнены. Позднее истец уточнил исковые требования и просил обязать Управление произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на помещение. 
     В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО «Агрофирма «Баишевская» была реорганизована в ООО «Стелла». Данное общество было привлечено к участию в деле в качестве соответчика. 
     Суд удовлетворил заявленное требование, отказав при этом в иске к Управлению, в силу следующего. 
     Частями 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Из представленных документов следовало, что денежные средства по договору купли-продажи были уплачены истцом продавцу в полном объеме. 
     Вместе с тем, действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на помещение на основании договора купли-продажи продавцом не произведены, что свидетельствовало о его уклонении от государственной регистрации. Являясь добросовестной стороной договора, истец был вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права на основании решения суда в связи с чем его иск подлежит удовлетворению. 

     По аналогии суды общей юрисдикции применяют статьи 165, 551 Гражданского кодекса РФ к отношениям, когда сторона договора – отчуждатель, умерла 

     При отсутствии регистрации ранее возникшего права правоотчуждателя и невозможности его регистрации в связи с его смертью, государственная регистрация договора и перехода права к правоприобретателю в соответствии с пунктом 1 статьи.551 Гражданского кодекса РФ может быть осуществлена на основании решения суда, в котором должно быть указание на регистрацию договора и перехода права к правоприобретателю без регистрации ранее возникшего права продавца 

     Павлов обратился в суд с иском к Матюшиным, Гранниковой о признании состоявшимся договора мены и о признании за ним права собственности. Впоследствии он уточнил требования и просил суд возложить на Управление обязанность произвести государственную регистрацию договора и перехода права собственности. Заявленные требования истец мотивировал тем, что между ним и Илларионовой состоялось соглашение об обмене жилыми помещениями. 05.05.2005 стороны по данному договору обратились в Управление для регистрации совершенной ими сделки и перехода права собственности. 15.05.2005 Илларионова умерла, в связи с чем истцу было отказано в государственной регистрации договора мены и перехода права. 
     Суд удовлетворил заявленное требование в силу следующего. 
     Подписанное соглашение содержит условие о предмете, указана стоимость обмениваемых объектов недвижимости. Указанный договор содержит технические сведения об объектах недвижимости и данные, позволяющие с точностью определить их местонахождение. Ввиду того, что Илларионова, выступавшая стороной по оспариваемому договору, умерла, то в силу наступившего события Павлов лишен возможности соблюсти все необходимые правила регистрации. В связи с чем суд счел возможным применить к спорным правоотношениям по аналогии положения пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ о регистрации сделки на основании судебного решения. Поскольку по договору мены жилыми помещениями государственной регистрации подлежит и переход права собственности, суд счел необходимым возложить на Управление, как на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязанность зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру к Павлову. 
     Управление обратилось в суд с заявлением о разъяснении решения суда, в котором был поставлен вопрос – является ли вышеуказанное решение суда основанием для регистрации договора мены и права Павлова без регистрации ранее возникшего права Илларионовой на объект недвижимости, указанный в решении. 
     Определением суда от 02.05.2007 Управлению было разъяснено, что регистрация договора мены и перехода к Павлову права собственности на квартиру должна быть осуществлена без регистрации ранее возникшего права Илларионовой. 

     Так как на сегодняшний день единая судебная практика еще не выработана, в отдельных случаях суды общей юрисдикции указывают в резолютивной части решения на обязание Управления зарегистрировать договор и (или) переход права, несмотря на то, что действия Управления не обжалуются 

     Иванов Л.Н. обратился в суд с иском к Иванову В.Е. о признании состоявшимся договора дарения и о возложении на Управление обязанности зарегистрировать договор и переход права собственности на квартиру. Свои требования истец мотивировал тем, что 08.05.2007 между ним и Ивановой М.М., его матерью, заключен договор дарения. Отчуждаемая квартира принадлежала дарителю на праве собственности на основании договора дарения от 01.09.1993, зарегистрированного в органах БТИ. После подписания договор дарения от 08.05.2007 со всеми документами был представлен для государственной регистрации. Однако в государственной регистрации договора и перехода права собственности было отказано в связи со смертью дарителя. 
     Суд удовлетворил заявленные требования, указав следующее. 
     Из смысла и содержания статей 288, 153, 421, 218, 572, 432 Гражданского кодекса РФ следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме. 
     Суд установил, что 08.05.2007 между Ивановой М.М. и Ивановым Л.Н. состоялось соглашение о безвозмездном отчуждении квартиры. Принадлежность отчуждаемого жилого помещения на праве собственности дарителю подтверждается регистрационной надписью органов БТИ. Волеизъявление дарителя и одаряемого на совершение указанной сделки выражено в письменной форме путем составления одного документа, ими подписанного. При этом между ними достигнуто соглашение по всем существенным для данного вида договора условиям. Судом также было установлено, что даритель и одаряемый обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора дарения и перехода к одаряемому права собственности. При этом каких-либо действий, свидетельствующих о намерении изменить свое решение о дарении, Иванова М.М. не совершала. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договора были намерены пройти и завершить процедуру государственной регистрации сделки, однако не смогли этого сделать по независящим от их волеизъявления причинам. Кроме того, судом было принято признание иска ответчиком.
Ввиду того, что Иванова М.М. умерла, то в силу наступившего события Иванов Л.Н. лишен возможности соблюсти все необходимые правила о государственной регистрации. В связи с чем суд счел возможным применить по аналогии положения пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ о регистрации сделки на основании судебного решения. Поскольку по договору дарения государственной регистрации подлежит и переход права собственности от дарителя к одаряемому, суд счел необходимым возложить на Управление, как на орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязанность зарегистрировать договор дарения и переход права собственности на спорную квартиру к Иванову Л.Н. 

     Курочкина обратилась в суд с иском к Ивановой о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом. Свой иск мотивировала тем, что 09.03.2006 она заключила с ответчицей договор купли-продажи. Документы для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права были представлены в Управление. Свои обязательства по договору она выполняла (расчет осуществлялся по частям). Однако в ходе правовой экспертизы было выявлено, что ответчица представила фиктивную справку–выписку из лицевого счета. 05.04.2006 государственная регистрация была приостановлена. 
     14.06.2006 Курочкина обратилась в суд с дополнительным иском о понуждении к регистрации договора, в котором просила обязать Управление произвести государственную регистрацию сделки. 19.09.2007 Курочкина уточнила исковые требования, при этом просила обязать Иванову исполнить обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, признать договор купли-продажи состоявшимся, признать за ней право собственности на квартиру, обязать Управление зарегистрировать договор купли-продажи и переход к ней права собственности. 
     Суд вынес решение от 19.03.2007 об удовлетворении требований истицы о признании состоявшимся договора купли-продажи с последующей регистрацией этого договора, о признании права собственности Курочкиной и обязании Ивановой освободить квартиру. 
     Впоследствии суд вынес дополнительное решение, указав, что Курочкиной было заявлено требование о регистрации перехода права собственности, но в резолютивной части решения суда от 19.03.2007 не содержится выводов по данному требованию. В связи с этим суд вынес дополнительное решение, по которому обязал Управление зарегистрировать переход к Курочкиной права собственности на квартиру. 
     Суд кассационной инстанции оставил решение и дополнительное решение суда первой инстанции без изменений. 

     Дела, рассмотренные Арбитражным судом Чувашской Республики 

     Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами, отдельное место занимают иски, связанные с ликвидацией юридического лица - отчужателя по договору 
     Правоотношения, возникающие при государственной регистрации сделки, перехода права собственности в отсутствии (ликвидации) второй стороны договора, законодательством не урегулированы. Данный вопрос является проблемным как для суда, так и для регистрирующего органа. 
     Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 было указано на возможность применения аналогии закона (статей 165, 551 Гражданского кодекса РФ) к случаям, когда одна из сторон сделки (отчуждатель) ликвидирована. 
     Указав на возможность применения аналогии закона, Высший Арбитражный Суд РФ, однако, не определил, в порядке какого производства должен быть решен вопрос о возможности государственной регистрации перехода права – искового или производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Непосредственно постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.2003 № 1069/03 было принято в рамках дела об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности, но суд не дал оценку как правомерности решения регистрирующего органа в целом, так обоснованности доводам об отсутствии заявления о государственной регистрации другой стороны договора. 
     Не дает однозначный ответ и судебная практика Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа. 
     В сентябре 2007 года данным судом были рассмотрены кассационные жалобы по 2 делам: 
     1) о понуждении Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости за истцом (дело № А17-766/1-2007), 
     2) о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области об отказе в государственной регистрации (дело № А17-3565/5-2006). 
     В первом случае в удовлетворении иска было отказано постановлением апелляционного суда, оставленным в силе кассационной инстанцией, ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа также указал, что ответчик (Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области) не является собственником и не претендует на имущество, указанное в иске, разногласия о принадлежности вещей между истцом и ответчиком отсутствуют, доказательств отказа в государственной регистрации или уклонения государственного регистратора истцом не представлены. 
     Аналогичное решение было принято Первым арбитражным апелляционным судом по делу, рассмотренному Арбитражным судом Чувашской Республики. 
     ООО «Мариберг» обратилось с заявлением к СХПК «Новая Юнга» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Заявление было обосновано тем, что истец не имеет возможности без решения суда представить заявление и документы для государственной регистрации прав ввиду отсутствия другой стороны договора – СХПК «Новая Юнга», ввиду ликвидации последнего. Затем истец заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – СХПК «Новая Юнга» надлежащим – Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. Данное ходатайство было удовлетворено. 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.02.2007 по делу №А79-12094/2006 в иске отказано в связи с тем, что сторонами не согласованы предмет и цена договора купли-продажи. 
     ООО «Мариберг» обратилось с апелляционной жалобой. Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе судебное решение, одновременно указал на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права. 
     Истцом в качестве ответчика привлечен государственный регистрационный орган – Управление – которое является ненадлежащим ответчиком по делу. Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в иске по заявленным требованиям. Вместе с тем, отказав истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции рассмотрел спор по существу (дал оценку договору на предмет его заключенности), чем нарушил нормы процессуального права. 
    Судом первой инстанции сделана ссылка на статью 131 Гражданского кодекса РФ, устанавливающую правоотношения между правообладателем и регистрирующим государственным органом, тогда как основанием иска в силу совершенной сделки являются правоотношения между сторонами по сделке, регулируемые статьей 551 Гражданского кодекса РФ и частью 3 статьи 16 Закона о регистрации. 
     Поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, какие-либо другие доводы в обоснование заявленного искового требования не подлежали рассмотрению в связи с тем, что сам факт предъявления иска к ненадлежащему ответчику служит основанием для отказа в иске. 
     На протяжении нескольких лет практика Арбитражного суда Чувашской Республики складывалась по-разному. 
     Ранее Арбитражным судом Чувашской Республики удовлетворялись требования истцов к уполномоченным органам публичных образований о признании права на объекты недвижимости в случае, когда истец приобретал недвижимость по договорам купли-продажи, продавец по которым был ликвидирован. 
     В связи с тем, что по искам о регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора определить ответчика затруднительно, арбитражная практика в отдельных округах идет по пути обжаловании отказов в государственной регистрации права собственности. 
     Вместе с тем, не вызывает сомнений, что действия территориального органа Федеральной Регистрационной службы по истребованию заявлений правоотчуждателя о регистрации его права собственности, о регистрации перехода права к приобретателю в полной мере согласуются и основываются на законодательстве и не могут считаться незаконными. Аналогию закона, права регистрирующий орган не может применять в силу ограниченных полномочий. 

     При отсутствии регистрации ранее возникшего права продавца и невозможности его регистрации в связи с ликвидацией, государственная регистрация перехода права к покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ может быть осуществлена, на основании решения суда, в котором должно быть указание на регистрацию перехода права к покупателю без регистрации ранее возникшего права продавца 

     ООО «Шанс» обратилось в суд с иском к Администрации Шемуршинского района, третьему лицу – Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с иском о признании права собственности на объекты недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что объекты недвижимости были приобретены по договору купли-продажи от 07.04.2005 у СХПК «Шемуршинский» в ходе конкурсного производства, однако государственная регистрация перехода права собственности в установленном законом порядке произведена не была, конкурсное производство в СХПК завершено, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации предприятия. Впоследствии истец изменил исковые требования – просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.02.2007 иск удовлетворен. 
     СХПК «Шемуршинский» был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него была введена процедура конкурсного производства. Согласно пункту 1 статьи 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника осуществляется на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Требования указанного закона при реализации включенного в конкурсную массу имущества СХПК «Шемуршинский», в том числе спорных объектов недвижимости, были соблюдены. Конкурсное производство в отношении СХПК «Шемуршинский» завершено. 
     Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны по сделке на момент подачи заявления о регистрации. 
     Статьей 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. 
     Регистрация ранее возникшего права на спорные объекты недвижимости и регистрация перехода права собственности к истцу в настоящее время во внесудебном порядке невозможны в связи с завершением процедуры банкротства и ликвидацией СХПК «Шемуршинский». Спор о праве на спорные объекты недвижимости никем не заявлен, требования истца подлежат удовлетворению. 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.02.2007 иск удовлетворен. 
     Управление обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о разъяснении решения суда, в котором был поставлен вопрос – является ли вышеуказанное решение суда основанием для регистрации права ООО «Шанс» без регистрации ранее возникшего права СХПК «Шемуршинский» на объекты недвижимости, указанные в решении.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2007 Управлению было разъяснено, что регистрация перехода права собственности с СХПК «Шемуршинский» на ООО «Шанс» на перечисленные в решении объекты недвижимости должна быть осуществлена без регистрации ранее возникшего права СХПК «Шемуршинский». 
     В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного кодекса РФ суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована 

     ООО «Мариберг» обратилось в суд с иском к СХПК «Гигант» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 24.02.2004. Исковые требования основаны на ст.551 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ООО «Мариберг» не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, поскольку СХПК «Гигант» ликвидировано.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.03.2007 в иске отказано. 
     ООО «Мариберг», не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и прекратил производство по делу, в связи с тем, что иск заявлен к стороне по сделке – СХПК «Гигант», которая ликвидирована. 
     В соответствии со статьей 61 Гражданского кодекса РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного кодекса РФ суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована. 

     Решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, а не о регистрации самого права. 

     Индивидуальный предприниматель Шипунов обратился в суд с иском к ООО «Отделфинстрой» о признании состоявшимся перехода права собственности на незавершенный строительством объект и вынесении решения о регистрации права. Исковые требования основаны на положениях статей 8, 130, 219, 223, 551 Гражданского кодекса РФ, статье 25 Закона о регистрации и мотивированы тем, что объект недвижимости передан ответчиком истцу на праве собственности по передаточному акту на основании заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве. 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.09.2006 в иске отказано. 
     Между ООО «Отделфинстрой» и Шипуновым был заключен договор на долевое участие в строительстве. Истец просил признать состоявшимся переход к нему права собственности на спорный объект от ООО «Отделфинстрой». 
     В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. За ООО «Отделфинстрой» право собственности на незавершенный строительством объект как на объект недвижимости не зарегистрировано. 
     В отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности оснований для удовлетворения такого требования истца, как признание состоявшимся перехода права собственности от ООО «Отделфинстрой» к Шипунову, не имеется. Из текста статьи 551 Гражданского кодекса РФ следует, что решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом, и какая-либо из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, но не о регистрации самого права. 

     Признание судом договора купли-продажи заключенным и подтверждение факта уклонения продавца от государственной регистрации перехода права является основанием для удовлетворения иска о понуждении к регистрации перехода права собственности 

     ООО «Строительно-монтажный поезд №500» (далее – ООО «СМП №500») обратилось в суд с иском к ООО «Строительно-монтажный поезд №541» (далее – ООО «СМП №541») о понуждении к регистрации перехода права собственности на административное здание. Заявленное требование основано на статьях 131 и 551 Гражданского кодекса РФ и мотивировано тем, что ответчик по договору от 16.09.2004 купли-продажи продал истцу указанное здание, передал его по акту, а впоследствии уклонился от государственной регистрации перехода права собственности. 
     Решениями суда первой и апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены. Обе судебные инстанции исходили из того, что продавец необоснованно уклонялся от регистрации перехода права собственности, так как сделка совершена в надлежащей форме, имущество передано по акту приема-передачи и покупатель произвел оплату в полном объеме. 
     Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО «СМП №541» обратился с кассационной жалобой. 
     Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменений, указав следующее. 
     В отношении ООО «СМП №541» была введена процедура конкурсного производства. 16.09.2004 состоялся аукцион по продаже имущества должника, а именно административного здания. По результатам торгов победителем признано ООО «СМП №500», с которым конкурсный управляющий ООО «СМП №541» (продавец) заключил договор купли-продажи. Стороны договора обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности. ООО «СМП №541» обратилось с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права, сославшись на незаключенность договора купли-продажи в связи с отсутствием согласования его существенного условия – предмета.
Суд первой и апелляционной инстанции оценил условия сделки и пришел к обоснованному выводу о том, что условия договора купли-продажи соответствуют требованиям статей 554 и 555 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, при оформлении передачи спорного объекта у сторон не возникло никаких разногласий по поводу того, какое именно здание продавец передал покупателю. 

     Суд отказал в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности в связи с привлечением к участию в деле в качестве ответчика конкурсного управляющего юридического лица, в отношении которого завершено конкурсное производство 

     ООО «Исток» обратилось в суд с иском к конкурсному управляющему СХПК «Миренский» Степанову о регистрации перехода права собственности на здание столовой. В обоснование заявленных требований истец указал, что здание было приобретено у СХПК «Миренский» по договору от 15.02.2005. Оплата по договору произведена в полном объеме. Переход права в Управлении зарегистрирован не был. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.05.2005 конкурсное производство в отношении СХПК «Миренский» завершено. В связи с этим заявитель не имел возможности зарегистрировать переход права собственности. 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.11.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи со следующим. 
     15.02.2005 СХПК «Миренский» в лице конкурсного управляющего Степанова и ООО «Исток» был подписан договор купли-продажи. 14.05.2005 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности СХПК «Миренский» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. 
     Согласно статье 16 Закона о регистрации при возникновении права на основании договоров (сделок) заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки. Статьей 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 
     Порядок судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Условиями удовлетворения заявленных требований является наличие у истца принадлежащего ему субъективного материально-правового требования, факт его нарушения, причем факт его нарушения именно ответчиком. Из материалов дела не усматривалось, какие права и законные интересы ООО «Исток» нарушил конкурсный управляющий Степанов. Ответчик не являлся собственником и не претендовал на имущество, заявленное истцом. 
     В соответствии с пунктом 4 статьи 149 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты внесения записи о ликвидации должника в Единый государственный реестр юридических лиц конкурсное производство считается завершенным, соответственно прекращаются полномочия конкурсного управляющего. На основании изложенного, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.



 
Главная Задать вопрос
О нас|Госпошлина|Вопросы - ответы
Административная реформа | Дачная амнистия | Ипотека | Запись на прием Готовность документов
     Copyright © УФРС РФ по ЧР Разработано SolidWS