Обобщение судебной практики, связанной с обжалованием действий Управления за первое полугодие 2009 г.

 

В течение I полугодия 2009 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) поступило 58 исков (жалоб, заявлений), по которым Управление было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Из указанных 58 дел количество обжалованных отказов в государственной регистрации прав составило 15 (в I полугодии 2008 года – 10), приостановлений государственной регистрации – 2 (в I полугодии 2008 года – 7), иные действия обжаловались в 5 случаях (в I полугодии 2008 года – 7).

Более половины предъявленных к Управлению исков (36) составляют споры имущественного характера: об оспаривании зарегистрированного права – 6, о признании права – 15, о регистрации сделки и (или) перехода права, обязании произвести регистрацию – 7, о признании сделок недействительными – 6, о признании недействительным расторжения договора долевого участия – 1, о включении в наследственную массу – 1.

Кроме того, 43 дела, по которым Управление привлечено в качестве ответчика, перешло на 2009 год с 2008 года, а также 4 дела - на 2009 год с 2007 года.

Из перечисленных 105 дел было рассмотрено 67, по которым решения вступили в законную силу, из них по 41 - решение вынесено в пользу регистрирующего органа (в I полугодии 2008 года - 27), в 7 случаях решение вынесено не в пользу регистрирующего органа (в I полугодии 2008 года - 5), по 19 - производство по делу прекращено либо заявление оставлено без рассмотрения     (в I полугодии 2008 года - 15), иные находятся на стадии рассмотрения.

По указанным 7 делам, решения по которым вынесены не в пользу регистрирующего органа, Управлением были поданы 1 апелляционная и  4 кассационные жалобы. Кроме того, в отчетном периоде была рассмотрена 1 апелляционная жалоба, поданная Управлением в 2008 году.

При этом по двум из вышеназванных 105 дел Арбитражным судом Чувашской Республики вынесено решение не в пользу регистрирующего органа, Федеральным Арбитражным судом Волго-Вятского округа данное решение отменено и принято новое – в пользу Управления.

В другом случае, арбитражным судом первой инстанции принято решение в пользу Управления, а постановлениями апелляционной и кассационной инстанций - не в пользу регистрирующего органа.

Представляются интересными следующие дела, рассмотренные в отчетном периоде.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилья.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, Обществу отказано в удовлетворении заявления в связи со следующим.

Основанием для отказа в государственной регистрации явилось наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)). В частности, на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) имелись записи о государственной регистрации прав собственности физических лиц на земельные участки и индивидуальные жилые дома, расположенные в границах земельного участка, предоставленного Обществу для строительства группы многоэтажных жилых домов.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» государственная регистрация договора долевого участия влечет возникновение и регистрацию залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома и, соответственно, - обременение прав граждан-собственников объектов недвижимости, находящихся в пределах границ данного участка.

Суд указал, что наличие зарегистрированных вещных прав на этот же участок за другими лицами свидетельствует о противоречии между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и обоснованности оспариваемого решения.

Кроме того, регистрация договоров участия в долевом строительстве повлечет в последующем возникновение у участников долевого строительства прав собственности на квартиры и права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Документы, подтверждающие согласие физических лиц-собственников земельных участков и жилых домов, расположенных в границах предоставленного Обществу в аренду земельного участка, на застройку принадлежащего им земельного участка в силу статьи 264 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

Суды также согласились с позицией Управления об отсутствии у Общества зарегистрированного права на аренду земельного участка, являющегося обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Из положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что право собственности застройщика на земельный участок, предоставленный ему для строительства многоквартирного дома, или договор аренды такого земельного участка должны быть зарегистрированы.

На момент принятия оспариваемого решения Управления в ЕГРП имелась запись о государственной регистрации договора от 29.03.2005 аренды земельного участка, предоставленного Обществу для строительства группы многоэтажных жилых домов, со сроком действия договора с 11.05.2005 до 17.03.2008.

Суд не принял во внимание доводы Общества о том, что поскольку в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит; администрация г.Чебоксары письмом подтвердила отсутствие с ее стороны возражений по поводу использования Обществом спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды; первоначально договор был зарегистрирован, о чем в ЕГРП имеется соответствующая запись. Суд указал, что данные доводы основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства многоквартирного дома, является обязательной в силу прямого указания закона. Следовательно, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не вправе владеть земельным участком без определения срока аренды.

В силу статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендные права могут быть переданы в залог в пределах срока договора аренды. Соответственно, право аренды, срок которой не определен, не может быть предметом ипотеки.

Суд пришел к выводу, что по смыслу условий договора аренды и требований закона права Общества на земельный участок перестали существовать, объект аренды подлежал уточнению путем заключения нового договора. При этом письмо администрация г.Чебоксары о продлении договора аренды на неопределенный срок правомерно не принято Управлением в качестве подтверждающего доказательства права аренды у Общества и основания для внесения соответствующих изменений в ЕГРП в части срока аренды, поскольку оно противоречит условиям самого договора и требованиям закона.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее – ООО «Кристалл») обратилось в суд с заявлением о признании незаконными решений Управления об отказе в государственной регистрации на ряд объектов недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что право собственности на объекты недвижимости перешло ООО Кристалл» как правопреемнику общества с ограниченной ответственностью «Прозводственно-коммерческая фирма «Спейс» (далее – ООО «ПКФ «Спейс»), являющегося правопреемником ООО «Вест». У ООО «Вест» находились в собственности объекты недвижимости. ООО «Кристалл» обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости. Управлением было отказано в государственной регистрации, поскольку в ЕГРП отсутствовали записи о регистрации перехода права собственности от ООО «Вест» к ООО «ПКФ «Спейс». Кроме того, представленные передаточные акты, составленные ООО «ПКФ «Спейс» и  ООО «Кристалл», а также ООО Вест» и ООО «ПКФ «Спейс» в отсутствие государственной регистрации прав не могут подтверждать возникновение права собственности ООО «Кристалл» на спорные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда, заявление Общества удовлетворено.

Суды первой и апелляционной инстанции указали, что поскольку право собственности на заявленные к регистрации объекты недвижимости перешло от     ООО «Вест» к ООО «ПКФ «Спейс», а впоследствии - к ООО «Кристалл» в порядке универсального правопреемства, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. Отсутствие регистрации права собственности ООО «ПКФ «Спейс» на объекты недвижимости не может служить безусловным основанием для признания несостоявшимся перехода прав на указанные объекты, поскольку таковой вытекает из прямого указания закона и подтвержден передаточными актами.

Постановлениями Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа вышеуказанные решения отменены и принято новое решение, которым в удовлетворении заявления ООО «Кристалл» отказано в силу следующего.

Особенности правового режима недвижимости предопределяются возникновением права собственности на нее только после состоявшейся государственной регистрации перехода соответствующих прав (статьи 8,                 131 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 4 Закона о регистрации).

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 58 устанавливает, что при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица (статья 218).

Со вступлением в силу Закона о регистрации право собственности, в том числе и при реорганизации юридического лица, на недвижимость может возникнуть только после регистрации этого права в территориальных службах федерального органа исполнительной власти действующих в соответствующих регистрационных округах.

Таким образом, для возникновения вещного права на недвижимость необходима государственная регистрация этого права. Юридическое лицо становится титульным владельцем имущества, перешедшего к нему в порядке правопреемства, не на основании передаточного акта, а также с момента государственной регистрации данного титула.

 

Крестьянское (фермерское) хозяйство обратилось в суд с заявлением о признании незаконными решений Управления об отказе в государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости.

Требования мотивированы следующим. КФХ приобрело объекты недвижимости у колхоза «Алга» по договору купли-продажи от 24.03.2008 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Стороны договора обратились 28.03.2008 в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по договору. Однако в регистрации было отказано, поскольку в силу пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве имущество должника - сельскохозяйственной организации должно отчуждаться в виде предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права на предприятие как имущественный комплекс осуществляется Федеральной регистрационной службой. Также в нарушение пункта 2 статьи 179 указанного закона КФХ в подтверждение наличия у него преимущественного права не представило документы, свидетельствующие о владении земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.10.2008, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009, заявление удовлетворено по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на первых торгах предприятие должника.

В то же время в пункте 2 статьи 179 Закона о банкротстве указано, что преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий реализует имущество и имущественные права в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Суд указал, что по смыслу статьи 179 Закона о банкротстве конкурсный управляющий первоначально предлагает приобрести имущество должника по оценочной стоимости лицам, имеющим преимущественное право. И лишь в том случае, если такие лица не изъявили желание приобрести имущество должника, конкурсный управляющий выставляет его на открытые торги. Если публичное предложение приобрести имущество должника приняла лишь одна сельскохозяйственная организация, обладающая преимущественным правом покупки, имущество реализуется путем заключения с данным лицом договора купли-продажи этого имущества.

В связи с этим, судом сделан вывод о том, что статья 179 Закона о банкротстве не исключает возможности продажи именно имущества должника, а не только предприятия как имущественного комплекса.

Кроме того, в силу статьи 132 Гражданского кодекса РФ предприятие, как объект гражданских прав, включает целую совокупность имущества, причем совокупность различных его видов необходима для деятельности предприятия как имущественного комплекса. Изучив условия договора купли-продажи от 24.03.2008, суд пришел к выводу, что фактически по данному договору реализовывалось недвижимое и движимое имущество пообъектно, с указанием характеристик каждого объекта, а также имущественные права колхоза «Алга». В связи с этим, суд признал вывод Управления о продаже по договору от 24.03.2008 имущественного комплекса предприятия должника ошибочным.

Суд отклонил довод Управления о том, что заявителем не представлены документы, подтверждающие обладание им земельным участком, смежным с земельным участком колхоза «Алга».

На государственную регистрацию были представлены: протокол собрания кредиторов с утвержденным на данном собрании Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества колхоза «Алга», письменные предложения конкурсного управляющего колхоза «Алга» воспользоваться преимущественным правом, предусмотренным статьей 179 Закона о банкротстве, а также письменные отказы за исключением главы КФХ от преимущественного права приобретения, протокол по результатам проведения продажи имущества колхоза «Алга», отчет об оценке стоимости имущества колхоза «Алга».

Из указанных документов усматривается, что конкурсный управляющий предлагал сельхозпроизводителям, являющимся смежными землепользователями воспользоваться принадлежащим им преимущественным правом выкупа. Однако согласие на приобретение было получено только от заявителя, с которым и был заключен договор купли-продажи имущества по оценочной стоимости.

 

 

Петров обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок в порядке статьи 25.2 Закона о регистрации.

Требования мотивированы следующим. Решением исполкома Чебоксарского городского Совета народных депутатов трудящихся от 17.04.1962 № 107-р ему и иным гражданам был отведен земельный участок в квартале 13-141 под строительство общего гаража для хранения инвалидных мотоколясок и мотоциклов. 01.03.2001 на основании указанного решения было зарегистрировано право собственности Петрова на гаражный бокс, расположенный на спорном земельном участке. Земельный участок состоит на кадастровом учете, по нему проводилось межевание, в период с апреля 2001 года по март 2008 года он пользовался земельным участком на праве аренды, договор аренды прошел государственную регистрацию. На момент обращения в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на землю, действие договора аренды прекращено.

Однако Управление отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку решение исполкома Чебоксарского городского Совета народных депутатов трудящихся от 17.04.1962 № 107-р не содержало сведений о предоставлении конкретно Петрову земельного участка для строительства индивидуального гаража, не представлялось возможным определить, подлежал ли данный земельный участок оформлению в долевую собственность указанных в решении граждан, либо каждому из них выделялся отдельный участок. Также не указано местоположение земельного участка, его площадь, в качестве адресной части был определен лишь квартал. 

Суд признал отказ в государственной регистрации незаконным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001        № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право граждан на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для индивидуального гаражного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может представляться в частную собственность.

Государственная регистрация права собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Решением исполкома Чебоксарского городского Совета народных депутатов трудящихся от 17.04.1962 № 107-р земельный участок в квартале 13-141 отведен под строительство общего гаража для хранения инвалидных мотоколясок и мотоциклов Петрову и инымгражданам; освоение участка решено производить в соответствии с разработанным проектом привязки гаража.

Соответственно, в решении органа местного самоуправления от 17.04.1962 не указан вид права, на котором предоставлен земельный участок под строительство гаража.

Суд посчитал необоснованным довод Управления о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок не индивидуализирован. После предоставления земельного участка в квартале 13-141 под строительство общего гаража, земельный участок освоен пользователями. На части предоставленного земельного участка, в процессе его освоения, Петровым построен гараж, который принят в эксплуатацию органами местного самоуправления, и право собственности на который зарегистрировано 01.03.2001 в Управлении. При этом по испрашиваемому земельному участку проведено межевание, он поставлен на кадастровый учет и предоставлялся органами местного самоуправления заявителю в аренду.

Таким образом, спорный земельный участок как объект права определен, между органами местного самоуправления и заявителем отсутствует спор о праве на земельный участок. На момент обращения в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности, договор аренды на земельный участок прекращен, следовательно, прекращенные правоотношения по аренде не влияют на права заявителя на государственную регистрацию в упрощенном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением о признании незаконными решений Управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, обязании провести государственную регистрацию.

Заявленные требования мотивированы следующим.

Общество приобрело недвижимое имущество по договорам купли-продажи. Однако на момент подачи заявлений о регистрации перехода права собственности по указанным сделкам продавец был ликвидирован.

Управление отказало Обществу в регистрации перехода права собственности со ссылками на пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации, пункты 76, 77 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции РФ от 14.09.2006 № 293, поскольку при обращении за государственной регистрацией права на основании договоров купли-продажи в регистрирующий орган не были представлены заявления обоих сторон договоров. Кроме того, право хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано конкурсным управляющим продавца после заключения сделок с заявителем.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики заявление Общества удовлетворено в силу следующего.

В качестве одного из оснований возникновений гражданских прав и обязанностей статья 8 Гражданского кодекса РФ указывает сделки.

Право хозяйственного ведения продавца на спорные объекты недвижимости подтверждалось постановлением главы администрации района. Позднее объекты вошли в конкурсную массу, сформированную конкурсным управляющим, и были исключены из реестра муниципальной собственности.

Согласно статье 299 Гражданского кодекса РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом или иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. С момента передачи учредителем спорных объектов на основании постановления главы районной администрации продавец приобрел в отношении этих объектов право хозяйственного ведения.

Поскольку в отношении продавца было открыто конкурсное производство и объекты недвижимости были включены в конкурсную массу, конкурсный управляющий на законных основаниях реализовал объекты путем заключения договоров купли-продажи с Обществом. Судом было установлено, что Обществом, как покупателем выполнены условия договоров в полном объеме, объекты переданы по актам приема-передачи, оплата произведена полностью.

Суд посчитал неправомерной ссылку Управления на отсутствие зарегистрированного права продавца на спорные объекты, поскольку ранее возникшее право хозяйственного ведения продавца зарегистрировано и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В связи с тем, что законом не урегулирован порядок государственной регистрации права в случае ликвидации юридического лица, являвшегося одной из сторон договора, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ при разрешении спора суд применил норму гражданского законодательства, регулирующие сходные правоотношения – пункт 3 статьи 551 Гражданского     кодекса РФ.