Аналитика по ипотеке за 2007 год

     Деятельность Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - Управление) в сфере государственной регистрации ипотеки в 2007 году осуществлялась в рамках проводимой государственной политики по развитию системы ипотечного кредитования на территории Российской Федерации и была направлена на реализацию приоритетных национальных проектов, в частности национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Ипотечное кредитование остается одним из действенных способов реализации права граждан на жилище, улучшения жилищных условий граждан. 
     В 2007 году завершилась первая стадия (2006 - 2007 гг.) второго этапа реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, выступающей основным инструментом претворения в жизнь основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Достижение цели национального проекта – формирование рынка доступного жилья и создание комфортных условий проживания гражданам России – обеспечивается комплексом мер и мероприятий, в числе которых развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. Развитию системы ипотечного кредитования должно способствовать совершенствование системы государственной регистрации ипотеки, для чего Управлением в 2007 года проведена соответствующая работа. 
     1. Показатели деятельности Управления свидетельствуют о положительной динамике роста количества регистрационных действий, связанных с ипотекой, а также выданных закладных в течение 2007 года по сравнению с показателями прошлого года. 
     Так, Управлением в 2007 году зарегистрировано 1637 договоров об ипотеке, что на 22,8% больше, чем в 2006 году. 
     Ограничений (обременений) прав собственности ипотекой в силу закона в 2007 году зарегистрировано 6578, что больше на 7,9%, чем в 2006 году. 
     В 2007 году выдано закладных 1899, что превысило на 38,2% аналогичный показатель в 2006 году. 
     Управлением за отчетный период вынесено одно решение об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона. Причиной отказа Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации явилось отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. 
     Отказано в государственной регистрации четырех договоров ипотеки. Причиной отказов послужило несоответствие условий договоров ипотеки требованиям гражданского законодательства и законодательства об ипотеке. Договоры об ипотеке не содержали сведений о сумме обеспечиваемого ипотекой обязательства, порядке определения указанной суммы в будущем, а также отсутствовали сведения о месте заключения договоров, в обеспечение которых заключены договоры ипотеки. 
     В другом случае отказ в регистрации договора ипотеки вынесен в виду несоответствия последнего ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускающей ипотеку здания, сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, и отсутствия в договоре ипотеки существенных условий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона. 
     2. Управлением приняты в отчетном периоде меры, направленные на повышение уровня организации процесса государственной регистрации ипотеки. 
     Приказом руководителя Управления сокращен срок регистрации договоров ипотеки, в том числе в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29.01.2007 № 51 с десяти дней до пяти рабочих дней. Это будет способствовать дальнейшей активизации рынка ипотечного кредитования, обеспечению интересов граждан и юридических лиц. 
     В целях создания более комфортных условий для подачи документов гражданами на завершающем этапе оформления прав на жилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, а также договоров ипотеки, действуют дополнительные пункты приема документов на государственную регистрацию в здании, занимаемом ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», а также в здании дополнительного офиса Чувашского отделения Сбербанка России. 
     Актуальные и проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки, оформления и выдачи закладных рассматривались на заседаниях рабочих групп, совещаниях, семинарах, рабочих встречах. В 2007 году проведено 19 заседаний рабочей группы, на 12 из которых обсуждались проблемы государственной регистрации ипотеки. В соответствии с Планом работы Управления на 2007 год, утв. приказом Управления от 28.12.2006 № 391-общ., проведено 15 семинаров с государственными регистраторами и специалистами Управления по изучению основных изменений в законодательстве, при этом на 7 семинарах рассматривались вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки и выдачей закладной. 
     В целях проверки соблюдения отделами Управления законодательства по государственной регистрации договоров ипотеки и ипотеки в силу закона в 2007 году проведены 13 проверок обособленных и структурных подразделений Управления. В целях недопущения выявленных недостатков, результаты проверок обсуждались на ежемесячных совещаниях с участием начальников обособленных и структурных подразделений, рассматривались на Коллегии Управления. По результатам проверок было подготовлено информационное письмо, которое доведено до сведения всех отделов, задействованных в сфере государственной регистрации прав. 
     Управлением проводится методическая работа в сфере государственной регистрации ипотеки. В целях обеспечения правильности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации разработаны образцы заполнения подразделов III-2 и III-4 ЕГРП при уступке прав по договору об ипотеке, в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, подраздела III-2 ЕГРП при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также при регистрации владельца закладной (смене залогодержателя). 
     В целях совершенствования работы по государственной регистрации, в том числе ипотеки, подготовлены сборник нормативных правовых актов и методических документов по вопросам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сборник примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Управлением подготовлено Информационное письмо от 07.03.2007 «О вопросе государственной регистрации договора ипотеки жилого помещения, заключенного в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа», что способствует выработке единообразного подхода в процессе регистрации. 
     Государственная регистрация прав собственности военнослужащих на жилые помещения, приобретаемые за счет средств целевого жилищного займа в рамках проводимого эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, находится на контроле Управления. В целях формирования единой правоприменительной практики подготовлено Информационное письмо от 25.09.2007 «О порядке государственной регистрации прав собственности военнослужащих на жилые помещения, приобретаемые за счет средств целевого жилищного займа, в рамках проводимого эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», перечни документов, представляемых для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС) на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств целевого жилищного займа и кредитных средств и регистрации последующего договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого участником НИС с использованием средств целевого жилищного займа, а также образец заполнения подраздела III-2 ЕГРП при государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилое помещение, приобретаемое участником НИС с использованием средств целевого жилищного займа и кредитных средств, и образцы заполнения подразделов III-2 и III-4 ЕГРП при государственной регистрации последующего договора об ипотеке жилого помещения, приобретенного участником НИС с использованием средств целевого жилищного займа. 
     3. В целях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Управлением осуществляется взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления, кредитными учреждениями, ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», ОАО «Волжская ипотечная корпорация» и другими организациями, задействованными в сфере обеспечения граждан жильем. 
     Управление в лице руководителя, его заместителей, начальников структурных подразделений ежемесячно принимало участие в проводимых Кабинетом Министров Чувашской Республики в районах республики Единых информационных днях, в рамках которых населению разъясняются основные мероприятия, проводимые Управлением по реализации приоритетных национальных проектов, изменения законодательства. 
     Представитель Управления ежемесячно принимал участие в заседаниях рабочей группы, созданной при Министерстве сельского хозяйства Чувашской Республики, в целях реализации в республике приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса», в рамках которого ипотечное кредитование выступает средством обеспечения жилищных условий молодых специалистов на селе, развития сельскохозяйственного производства, приобретение современной сельскохозяйственной техники и т.д. 
     4. Управлением проведена работа по информированию населения по вопросам государственной регистрации ипотеки, вопросам, связанным с приобретением и оформлением прав на жилые помещения, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования, посредством публикаций в средствах массовой информации, выступлений на радио и телевидении, проведения пресс-конференций. 
     В 2007 году в средствах массовой информации размещено 22 материала, посвященных вопросам ипотеки и оформлению прав на жилые помещения за счет ипотечного жилищного кредитования. Из них 14 материалов размещены в печатных изданиях, 7 - на Интернет-сайте Управления, 1 телевизионный репортаж. Подготовлены также 5 разъяснений в форме ответов на вопросы, присланные на сайт Управления. Оформлена рубрика «Ипотека» на сайте Управления. 
     5. Следует отметить небольшое количество судебных споров по делам, связанных с ипотекой недвижимого имущества (18), что составило 2,5% от общего количества споров в 2007 году (720). 
     Из них: 1 – об обязании заключить договор ипотеки, 13 – по вопросу погашения ипотеки, 2 – по обжалованию действий (бездействия) регистрирующего органа, 2 – о признании недействительными договоров ипотеки. 
     Заслуживают внимания два следующих дела. 
     1) Коммерческий банк «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления по регистрации договора ипотеки, заключенного между Сорокиной и ООО «ОБР». 
     Заявленные требования были обоснованы тем, что между ООО «ОБР» и Тимаковым был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит на приобретение автомобиля. 
     В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору был заключен договор залога между ООО «ОБР» и Сорокиной Ф.К. Предметом договора залога являлась квартира, принадлежащая на праве собственности Сорокиной Ф.К. 
     ООО «ОБР» обратилось в районный суд г. Чебоксары с иском к Тимакову о расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга по кредиту, процентов, обращении взыскания на недвижимое имущество. Решением от 12.12.2005 суд частично удовлетворил заявленные требования: решил расторгнуть кредитный договор, заключенный между ООО «ОБР» и Тимаковым, взыскать с Тимакова сумму основного долга и проценты по указанному договору. В удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру отказал. 
     Истец не согласился с судебным решением в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру и обжаловал его. Определением Верховного суда Чувашской Республики от 25.01.2006, определением Верховного суда Чувашской Республики от 02.03.2007 (надзорная инстанция) и Определением Верховного суда Российской Федерации от 27.11.2006 решение суда I инстанции оставлено без изменения. 
     Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру, суд исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае, если квартира заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на приобретение или строительство квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.446 ГПК РФ, ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 
     Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредита, но предоставленную в обеспечение обязательств. 
     Кроме того, квартира, являющаяся предметом договора залога является Сорокиной единственным пригодным для проживания жилым помещением. 
     В свою очередь, Сорокина вышла с иском к ООО «ОБР» о признании ничтожным договора залога. Решением суда иск удовлетворен, решение вступило в законную силу. 
     В связи с тем, что договор залога признан недействительным, а другого обеспечения обязательств по кредитному договору не имелось, ООО «ОБР» не имеет возможности удовлетворить требование по взысканию с должника кредита. 
     Тем самым, обжалуя в Арбитражном суде действия Управления, истец преследует цель предъявить в последующем к регистрирующему органу требования материального характера. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики в удовлетворении заявления коммерческого банка «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) по регистрации договора ипотеки, заключенного между Сорокиной и ООО «ОБР» отказано. Постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 14.12.2007 данное решение суда оставлено в силе. 
     2) ООО «ОБР» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Управления по неосуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты недвижимости: землепользование и на нежилое здание магазина.
Заявленные требования мотивированы тем, что Дивликеевым были приобретены здание магазина и земельный участок за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных Дивликееву ООО «ОБР» по кредитному договору. 
     При этом Управлением было зарегистрировано право собственности Дивликеева на приобретенные здание магазина и землепользование без государственной регистрации ипотеки в силу закона, что в свою очередь повлекло нарушение прав ООО «ОБР». 
     Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.12.2006 требования ООО «ОБР» о признании незаконными бездействия Управления по неосуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты недвижимости: землепользование и нежилое здание магазина были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.2007 решение суда первой инстанции было оставлено без изменений, на Управление была возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации ипотеки в силу закона на землепользование и здание магазина. 
     Не согласившись с решением суда первой инстанции и определением апелляционной инстанции, Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой судебное решение суда I инстанции и постановление апелляционной инстанции были отменены и дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция согласилась с доводами Управления, указав следующее. 
     Выводы суда первой и апелляционной инстанций о приобретении Дивликеевым земельного участка за счет кредитных средств и о возникновении ипотеки в силу закона на основании статьи 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются ошибочными, поскольку опровергаются кредитным договором, в силу которого кредит предоставлен и использован на приобретение здания магазина, а не земельного участка. В этой связи применены не подлежавшие применению статьи 64 и 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 
     Также не подлежала применению судом статья 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как наименование статьи не содержит норм права, и данную статью следовало толковать, исходя из ее буквального содержания. Ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при строительстве расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств, а не при их приобретении. 
     Кроме того, к участию в деле не был привлечен Дивликеев, который является собственником спорных земельного участка, здания магазина и кредитная организация, являющаяся залогодержателем данного недвижимого имущества. 
     При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 05.09.2007 отказал в удовлетворении заявленных требований. Постановлением Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 14.11.2007 решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.09.2007 оставлено без изменения. 
     Анализ данного дела убедительно показывает, что реализация статьи 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вызывает на практике затруднения, приводит к судебным спорам. Наименование указанной статьи не отражает в полной мере ее содержание, такое расхождение вызывает различное толкование и применение, что требует внесения изменений в Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в части приведения наименования статьи 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствие с ее содержанием. 
     6. В практике государственной регистрации ипотеки Управление столкнулось с правовыми вопросами. 
     1) Так, возникает вопрос о возможности погашения записи об ипотеке в силу закона права аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома. 
     В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома, находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей), в связи с чем, в ЕГРП регистрируется ипотека в силу закона права аренды земельного участка. 
     В связи с завершением строительства многоквартирного дома, застройщик обращается за регистрацией соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, полагая, что право залога права аренды земельного участка, прекращается с момента подписания застройщиком передаточных актов или иных документов о передаче объекта долевого строительства с участниками долевого строительства в силу части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве. 
     Вместе с тем, частью 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что право залога, возникшее на основании данного закона, с момента подписания сторонами передаточного акта не распространяется на объект долевого строительства. В отношении земельного участка такое правило не распространяется. 
     При этом, пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 (далее - Инструкция) определено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. 
     В то же время, в соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением основного обязательства. Согласно части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Фактически с момента подписания передаточных актов в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации залог должен быть прекращен, но ни статья 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни статья 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни Инструкция не позволяют погасить запись о залоге права аренды земельного участка на основании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу объективных причин застройщик не может обеспечить регистрацию прав каждого участника долевого строительства, принудить их к этому, так как государственная регистрация носит заявительный (добровольный) характер. В результате создаются препятствия для прекращения арендных отношений, когда дом уже сдан в эксплуатацию и помещения переданы. 
     Необходимо отметить, что нормы, регламентирующие погашение записи об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, не содержатся в Законе об участии в долевом строительстве, а закреплены лишь в подзаконном нормативном правовом акте, в связи с чем, необходимо восполнить данный пробел в Законе об участии в долевом строительстве путем внесения соответствующих изменений либо внести изменения в Инструкцию. 
     2) В Управление поступают обращения за регистрацией договора ипотеки жилого помещения, заключенного в обеспечение возврата кредита, предоставленного для капитального ремонта или иного неотделимого улучшения жилого помещения. При этом в представленном кредитном договоре зачастую отсутствует адресная часть жилого помещения, на ремонт которого предоставлен кредит. При проведении правовой экспертизы договора потеки встает вопрос о возможности регистрации такого договора. 
     В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека имущества, на которое согласно федеральному закону не может быть обращено взыскание, не допускается. Статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Согласно ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение в обеспечение возврата кредита, предоставленного на его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. 
     Таким образом, Управление полагает, что для регистрации договора ипотеки жилого помещения, заложенного в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком для капитального ремонта иного жилого помещения, при отсутствии в кредитном договоре указания о том, на ремонт какого жилого помещения предоставлен кредит, должны быть представлены документ, подтверждающие наличие иного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, либо внесены изменения в кредитный договор в части уточнения жилого помещения, на ремонт которого предоставлен кредит. В противном случае договор ипотеки может быть ничтожным и его государственная регистрация не должна быть проведена.