Аналитическая записка по организации деятельности в сфере государственной регистрации ипотеки по итогам работы за 2008 год

 

 

     Государственная регистрация ипотеки является одним из важнейших направлений деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - Управление) и находится на особом контроле. Учитывая, что ипотека является залогом успешной реализации приоритетных национальных проектов «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», «Развитие агропромышленного комплекса», Управлением проводятся мероприятия по оптимизации условий, способствующих осуществлению государственной регистрации ипотеки.

Показатели деятельности Управления свидетельствуют о положительной динамике роста количества регистрационных действий, связанных с ипотекой, в течение 2008 года по сравнению с показателями прошлого года.

 

Так, Управлением в 2008 году зарегистрировано 2067 договоров об ипотеке, что на 26% больше, чем в 2007 году.

 Ограничений (обременений) прав собственности ипотекой в силу закона в 2008 году зарегистрировано 9739, что больше на 48%, чем в 2007 году.

 Количество зарегистрированной ипотеки в силу закона, а также договора планомерно увеличивается. Тенденция роста обусловлена функционированием ипотечного жилищного кредитования, в том числе в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», а также развитием ипотеки на селе.

Что касается количества выданных закладных, то в 2008 году наблюдается снижение на 15% по сравнению с 2007 годом.

 Следует отметить небольшое количество споров по делам, связанным с ипотекой недвижимого имущества (6), что составило 0,6% от общего количества споров за 2008 год (965).

Из них: 1 – о признании недействительным договора ипотеки, 4 – по вопросу погашения ипотеки. По указанным делам Управление было привлечено к участию в качестве третьего лица.

1 заявление о признании недействительной государственной регистрации ипотеки нежилых помещений предъявлено к Управлению. Решение по делу не принято.

При осуществлении государственной регистрации ипотеки Управление сталкивается с некоторыми проблемами, в частности, представляется неполный пакет документов на регистрацию (например, отсутствует договор займа, исполнение обязательств по которому обеспечивается договором залога, не представлено разрешение органов опеки и попечительства на передачу в залог квартиры, доля в праве общей долевой собственности на которую принадлежала несовершеннолетнему), отмечается низкий уровень качества подготовки документов на государственную регистрацию. Достаточно часто допускаются технические и юридические ошибки в договорах об ипотеке, договорах купли-продажи жилых помещений с использованием кредитных средств, договорах уступки прав требования, закладных. Так, в договорах об ипотеке отсутствуют сведения о праве, в силу которого объект недвижимого имущества, являвшийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на данный объект.

Кроме того, кредитными организациями, Ипотечной корпорацией Чувашской Республики обозначаются перед Управлением проблемы возможности ипотеки помещений без одновременного залога прав на земельный участок, необходимости уведомления кредитной либо иной предоставившей целевой заем организации о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав заемщика (залогодателя), а также о необходимости указания в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о проживающих в конкретном жилом помещении находящихся под опекой или попечительством членах семьи собственника либо несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Проблемы, с которыми сталкивается Управление в процессе регистрации ипотеки, не позволяют оперативно проводить государственную регистрацию ипотеки, либо приводят к приостановлению, а в последующем – отказу в регистрации. Так, отказано в государственной регистрации четырех договоров ипотеки, прекращения ипотеки в силу закона, а также дополнительного соглашения к договору ипотеки.

В связи с этим, в отчетном периоде был проведен анализ деятельности Управления в сфере государственной регистрации ипотеки жилья за 2007 год, а также определен круг вопросов, по которым наиболее часто допускаются ошибки при оформлении документов для государственной регистрации ипотеки. По результатам чего было направлено информационное письмо в адрес банков и кредитных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Чувашской Республики (письмо от 22.02.2008 № 07-22/1122), и обращено внимание на необходимость строгого соблюдения требований Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при оформлении договора залога прав требования участника долевого строительства, представления закладной при регистрации договора ипотеки и иные вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки.

Кроме того, проведен анализ нарушений в сфере жилищного строительства, выявленных при государственной регистрации, на основании которого информация о состоянии и мерах по предупреждению и пресечению правонарушений в сфере жилищного строительства на территории Чувашской Республики направлена в адрес Федерального инспектора по Чувашской Республике Аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Приволжском федеральном округе (03.04.2008 № 07-21/1963), Министерства строительства и развития общественной инфраструктуры (от 04.04.2008 № 07-22/1978), Администрации г.Чебоксары-столицы Чувашской Республики (от 27.03.2008 № 07-22/1812).

Управлением осуществляется взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления, кредитными учреждениями, ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», ОАО «Волжская ипотечная корпорация» и другими организациями путем организации или участия в совещаниях, семинарах, рабочих группах, где совместными силами разрешаются проблемные вопросы, возникающие при государственной регистрации ипотеки.

Так, представители Управления участвовали в работе Координационного совета при Минстрое Чувашии по вопросу организации работ для строительства государственного жилищного фонда, а также принимали участие в трех заседаниях рабочей группы, созданной при Министерстве сельского хозяйства Чувашской Республики, в целях реализации в республике приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса», в рамках которого ипотечное кредитование выступает средством обеспечения жилищных условий молодых специалистов на селе, развития сельскохозяйственного производства, приобретение современной сельскохозяйственной техники.

Два раза в течение года (10 апреля и 28 ноября 2008 г.) проведены семинары-совещания по вопросам реализации Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на которых приняли участие представители застройщиков многоквартирных домов, администрации г.Чебоксары. На семинарах обсуждены основные насущные проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров долевого участия; регистрация ипотеки при государственной регистрации права застройщика на помещения и прекращение указанной ипотеки.

Проведено совещание с участием представителей кредитных организаций и банков, на котором обсуждены вопросы отражения в договоре о приобретении недвижимого имущества с использованием кредитных средств условий о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, прекращение регистрационной записи об ипотеке в случае признания недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество и возврате имущества прежнему собственнику, особенности и возможность залога земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства и другие вопросы.

По результатам проведенных семинаров, совещаний были подготовлены резолюции, которые разосланы всем участникам, а также иным организациям, задействованным в этой сфере.

Государственная регистрация – одна из гарантий развития ипотечного жилищного кредитования, обеспечения государственных гарантий прав участников ипотечных сделок. Учитывая роль, которая отведена государственной регистрации в ипотечном вопросе, Управлением приняты в отчетном периоде меры, направленные на повышение уровня организации процесса государственной регистрации ипотеки.

Для создания комфортных условий для населения по приему документов, повышения доступности и качества предоставляемых услуг в январе 2008 года на территории г.Чебоксары – столицы Чувашской Республики открылся четвертый пункт приема-выдачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанных с привлечением кредитных или заемных средств.

Приказом руководителя Управления от 13.11.2008 № 149, сокращены сроки государственной регистрации договоров об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве - до 10 календарных дней.

В целях формирования единообразной практики государственной регистрации Управлением проводится методическая работа. Проводятся заседания рабочих групп, совещания, семинары, рабочие встречи, на которых рассматриваются актуальные вопросы государственной регистрации ипотеки.

В 2008 году проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки и выдачи закладных, договоров и прав в сфере участия в долевом строительстве рассматривались на 14 заседаниях рабочей группы Управления, что способствует выработке единого подхода при государственной регистрации в Управлении.

В соответствии с Планом работы Управления на 2008 год в феврале и сентябре проведены семинары с участием государственных регистраторов по государственной регистрации ипотеки, а также реализации Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, на которых рассматривались вопросы, касающиеся залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, особенностей ипотеки земельных участков, погашения записей об ипотеке в силу закона, обременяющей право аренды застройщика, оформления закладной при регистрации соглашения об изменении содержания закладной. Кроме того, вопросы, касающиеся регистрации ипотеки, обсуждались на семинарах с участием регистраторов и специалистов, проводимых Управлением ежемесячно по проблемным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изменениям в законодательстве, связанным с государственной регистрацией прав, внесению сведений в ЕГРП, ведению книг учета, судебной практики и др. проводимые семинары способствуют повышению уровня теоретических знаний и практических навыков государственных регистраторов и специалистов.

В целях обеспечения правильности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации разработаны образцы:

-   заполнения отдельных листов подразделов III-4 и III-2 ЕГРП при государственной регистрации договора залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве;

-   заполнения штампов регистрационной надписи на документах в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке;

-   внесения записей в книгу учета входящих документов по заявлению залогодержателя или законного владельца закладной о скреплении добавочных листов с закладной и соглашения об изменении содержания закладной;

-   внесения записей в книгу учета выданных свидетельств при выдаче подлинного экземпляра аннулированной закладной;

-   внесения записей в книгу учета выданных свидетельств при выдаче закладной со скрепленными дополнительными листами.

В целях формирования единообразной практики государственной регистрации разработан и утвержден перечень документов для государственной регистрации договора залога имущественных прав участника долевого строительства, возникающих из договора участия в долевом строительстве.

В целях своевременного информационного обеспечения регистраторов и специалистов Управления, совершенствования работы по государственной регистрации подготовлены 11 сборников информационных материалов (информационный бюллетень № 1, 2, 3, 4, приложения к информационному бюллетеню № 1, 2, 3, бюллетень по материалам расширенного заседания коллегии Управления от 06.06.2008, сборник примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сборник методических материалов для специалистов, осуществляющих прием документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в которых размещены информационные материалы по различным вопросам государственной регистрации прав, включая вопросы регистрации ипотеки.

В целях осуществления контроля за соблюдением государственными регистраторами и специалистами законодательства по государственной регистрации ипотеки, выявления нарушений и недостатков, причин и условий, способствующих их возникновению, предупреждения нарушений требований закона, а также оказания практической помощи государственным регистраторам в 2008 году проверены 4 обособленных подразделения. При этом в одном из обособленных подразделений была проведена контрольная проверка по государственной регистрации ипотеки, по результатам проверки, проведенной в 2007 году. Деятельность обособленных подразделений, в которых проводились проверки, признана удовлетворительной.

Результаты проверок были проанализированы, обобщены и доведены до сведения всех начальников обособленных подразделений в письменном виде, так в 2008 году было составлено 3 обобщения. Кроме того, все справки по результатам проверок направлялись в обособленные подразделения для руководства в работе.

Специалисты Управления принимали участие на семинаре, проведенном в г. Москве 15 февраля 2008 г. по вопросам изменений в законодательстве об ипотеке и их реализации при государственной регистрации прав, по актуальным проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в научно-практическом семинаре, проведенном в г. Челябинск по актуальным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сфере жилищного права.

Большое внимание Управлением уделяется работе по информированию населения по вопросам государственной регистрации ипотеки, вопросам, связанным с приобретением и оформлением прав на жилые помещения, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования, осуществляется посредством проведения «горячих» линий, публикаций в средствах массовой информации, выступлений на радио и телевидении, оказания консультаций.

Так, за отчетный период проведены 4 прямые телефонные линии по вопросам реализации Закона об участии в долевом строительстве, а также государственной регистрации договоров ипотеки, в ходе которых были даны разъяснения по применению федеральных законов.

Ветераны и инвалиды ВОВ принимаются при подаче документов на государственную регистрацию и получении документов вне очереди. Кроме того, 7-8 мая была проведена акция по оказанию юридической помощи ветеранам и инвалидам ВОВ по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разъяснительная работа среди населения проводится Управлением в рамках Единых информационных дней, в ходе которых освещаются основные мероприятия, проводимые Управлением по реализации приоритетных национальных проектов, изменения законодательства.

Управлением также разработаны памятки по вопросам регистрации ипотеки – залога недвижимости, бесплатно распространяемые среди населения.

В 2008 году в средствах массовой информации размещено 48 материалов, посвященных вопросам ипотеки, оформлению прав на жилые помещения за счет ипотечного жилищного кредитования, долевого участия в строительстве жилья. Из них 17 материалов размещены в печатных изданиях, 21 - на Интернет-сайте Управления, 10 – на радио и телевидении. Подготовлены также 46 разъяснений в форме ответов на вопросы, присланные на сайт Управления. На сайте Управления имеется также баннер «Ипотека», позволяющий гражданам и организациям получать интересующую информацию, касающуюся вопросов ипотеки.