Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

     В соответствии со статьей 37, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», отчуждение жилого помещения, в котором проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством (в том числе несовершеннолетние и малолетние), или им принадлежит недвижимое имущество на праве собственности, возможно только при наличии разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.

     Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или мотивированный отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены Вами в судебном порядке.

     По вопросу получения кредита на доплату недостающей стоимости квартиры Вам необходимо обратиться в любую кредитную организацию (например, в банк).

В соответствии со  ст. ст.7 и 8 Федерального закона   от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 №226 (далее-Инструкция) выписки из Единого государственного реестра прав должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

               Для получения необходимой Вам информации о дате регистрации необходимо запростиь выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества. В соответствии с вышеуказанной Инструкцией в данной выписке кроме сведений об объекте недвижимого имущества указываются  данные о каждом из правообладателей объекта недвижимого имущества в очередности перехода прав от одного лица к другому,  вид зарегистрированного права каждого из правообладателей, дата и номер государственной регистрации прав каждого из правообладателей.

            В соответствии со ст. 7,8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",  установлено, что   сведения о переходе прав    на   объекты недвижимого имущества предоставляются:

самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя, предъявившим документ, удостоверяющий личность, заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и документ об оплате, размеры которой за предоставление информации о зарегистрированных правах установлены Постановлением Правительства Российской Федерации № 773 от 14.12.2004 г. и составляет для физических лиц – 100 рублей.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ) НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (с участием физических лиц) следующий:

1.      Заявление о государственной регистрации права продавца (при отсутствии такой регистрации в ЕГРП) (п.2 ст.6 Закона о регистрации).

2.      Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи (представляется и продавцом, и покупателем) (п.1 ст.16 Закона о регистрации).

3.      Заявление о государственной регистрации перехода права, права покупателя (представляется и продавцом, и покупателем) (п.1 ст.16 Закона о регистрации).

4.      Документ об уплате государственной пошлины (п.1 ст.11, п.4 ст.16 Закона о регистрации, ст.333.33 Налогового кодекса РФ).

5.      Документ, удостоверяющий личность физического лица; при обращении представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия – подлинник и копия (п.4 ст.16 Закона о регистрации).

6.      Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приобретении жилого помещения, зарегистрированный в БТИ, справка о выплате пая, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.) (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

7.      Кадастровый паспорт (план) объекта недвижимого имущества (п.1 ст.17, Закона о регистрации). (Не требуется, если ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов). (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

8.      Договор купли-продажи (п.1 ст.17, п.5 ст.18 Закона о регистрации, ст.550 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)) – подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов, если договор совершен в простой письменной форме.

9.      Передаточный акт (ст.556 ГК РФ).

10.Справка о лицах, проживающих в жилом помещении, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из лицевого счёта) (ст.292 ГК РФ).

11. При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу: документы, подтверждающие, что продавец комнаты известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых продает ее либодокументы, подтверждающие отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные (ст.24 Закона о регистрации, ст.250 ГК РФ, п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ).

 

       В случае, если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты, необходимо представить отказ Администрации г.Чебоксары от покупки комнаты (адрес места нахождения: г.Чебоксары, ул.К.Маркса, д.36, общественная приемная). Информацию о наличии неприватизированных комнат можно получить в МУП «БТИ и ПЖФ г.Чебоксары» по адресу: г.Чебоксары, ул.Энгельса, д.3/1.

 

12. Нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение), если приобретает один из супругов (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).

13. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (п.2 ст.37, п.4 ст.292 ГК РФ).

14.Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ). (Может содержаться в тексте договора продажи, или в заявлениях, представленных в регистрирующий орган законными представителями, либо в иных документах, выражающих согласие).

15.Письменное согласие попечителя, если продавцом или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (ст.ст.30, 33 ГК РФ). (Может содержаться в тексте договора продажи, или в заявлениях, представленных в регистрирующий орган законными представителями, либо в иных документах, выражающих согласие).

16.Письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение (доля в праве общей собственности) было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (ст.604 ГК РФ).

17. Документы, подтверждающие выполнение условий, включенных в договор купли-продажи, в случае заключения договора купли-продажи под определенными условиями (ст.157 ГК РФ).

18. Письменное согласие залогодержателя, если отчуждаемое жилое помещение (доля в праве общей собственности) находится в залоге (ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

19. Кредитный или иной договор и (или) закладная (с документами, названными в закладной в качестве приложений) – если на приобретение жилого дома были привлечены кредитные средства (п.1 ст.3, ст.ст.14,15, п.3 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

     Для регистрации договора дарения квартиры, расположенной в городе Чебоксары Вам необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по адресу: г.Чебоксары, ул.К.Маркса, д.56, ежедневно, кроме воскресенья, с 9.00 до 18.00, во вторник и в четверг с 9.00 до 19.00. – в порядке живой очереди. Кроме того, возможен прием по предварительной записи. Записаться можно по телефону 62-62-21 или на интернет-сайте Управления -www.rosreg21.ru.

     Перечень документов для регистрации договора дарения квартиры следующий.

     1. Заявление о государственной регистрации права дарителя (при отсутствии такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

     2. Заявление о государственной регистрации договора дарения.

     3. Заявление о государственной регистрации перехода права, права одаряемого. 

     4. Документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и сделки. 
     5. Документ, удостоверяющий личность физического лица; при обращении представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия. 
     6. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности дарителя на отчуждаемую квартиру (договор о приобретении, зарегистрированный в БТИ, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.). 
     7. Кадастровый паспорт (план) (не требуется, если уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов). 
     8. Договор дарения квартиры – подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
          В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: 
     9. Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, если отчуждает один из супругов (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ). 
     10. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемой квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (п.2 ст.37, п.4 ст.292 ГК РФ).

     Квартиру можно продать не получая повторное свидетельство о государственной регистрации права.

     В случае обращения за повторной выдачей свидетельства о государственной регистрации права после снятия обременения, дата регистрации изменению не подлежит. Размер государственной пошлины за выдачу повторного свидетельства для физических лиц - 200 рублей.

 

     В соответствии с Общим Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004г. №18, вопросы, присланные Вами на сайт, к компетенции Управления не отнесены.

     Для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры необходимо представить справку о лицах, проживающих в жилом помещении, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из лицевого счёта). Представление домовой книги не требуется.

     Консультацию по вопросу необходимости прописки в домовую книгу детей Вы можете получить в следующих органах: в Управлении Федеральной миграционной службы России по Чувашской Республике по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, 44, тел.: (8352) 62-08-15, факс.: (8352) 62-89-02, адрес электронной почты fms_21@mail.ru, ufms@mwd.cap.ru., в Управлении ЖКХ и энергетики Администрации г.Чебоксары по адресу: г. Чебоксары, ул. К.Маркса, д.36, в обслуживающей Ваш дом управляющей компании (ТСЖ).

     В соответствии с Общим Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004г. №18, вопрос, присланный Вами на сайт, к компетенции Управления не отнесен.

     Для решения вопроса оформления кадастрового паспорта на земельный участок и за дополнительным разъяснением отдельных вопросов Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Чувашской Республике – Чувашии по адресу:

     - г.Чебоксары, проспект Московский, д.37 (режим работы – понедельник-пятница с 08.00 до 17.00 без перерыва на обед).

     Кроме того, Вы можете разместить вопрос на сайте ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Чувашской Республике – Чувашии. Адрес сайта – www.r21.kadastr.ru.

     За дополнительной консультацией Вы можете обратиться к специалистам кадастровой палаты по телефону 45-25-17.

     Вы можете оформить на себя земельный участок с постройками на основании договора купли-продажи.

1.     Заявление о государственной регистрации права продавца (при отсутствии такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (п.2 ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)).

2.     Заявление о государственной регистрации перехода права, права покупателя (представляется и продавцом, и покупателем) (п.1 ст.16 Закона о регистрации).

3.     Документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и сделки (п.1 ст.11, п.4 ст.16 Закона о регистрации, ст.333.33 Налогового кодекса РФ).

4.     Документ, удостоверяющий личность физического лица; при обращении представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия (п.4 ст.16 Закона о регистрации).

5.     Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое строение (садовый дом) (договор о приобретении, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.) (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

6.     Правоустанавливающий документ, подтверждающий право продавца на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое строение (акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка; решение суда; свидетельство о праве на наследство; договор купли-продажи и др.) (п.1 ст.13, п.1 ст.17 Закона о регистрации).

Документ, содержащий описание строения, удостоверенный соответствующим органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества (декларация об объекте недвижимого имущества), и кадастровый паспорт  земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.1 ст.17, п.4 ст.18 Закона о регистрации). (Не требуется, если план объекта недвижимости и кадастровый план земельного участка ранее уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

7.     Договор купли-продажи строения и земельного участка (п.1 ст.17 Закона о регистрации, ст.550 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ) – подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

8.      Передаточный акт (ст.556 ГК РФ).

       В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе:

9.     Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, если отчуждает один из супругов (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).

     Право распоряжения имуществом, в том числе путем его отчуждения в собственность другим лицам на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки, принадлежит только собственнику данного имущества. Право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Таким образом, прежде чем заключить договор купли-продажи гражданин, который намерен продать дачный участок с домом, должен зарегистрировать право собственности на данное имущество.

    Только после оформления права собственности на дачный участок и дом собственник вправе заключить с Вами договор купли-продажи. Для регистрации перехода права собственности на земельный участок и дачный (садовый) дом Вам вместе с продавцом необходимо обратиться в регистрационную службу по месту нахождения объектов недвижимости, представив:

     - договор купли-продажи (подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для регистрационной службы);

     - нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка и дачного (садового) дома (в случае, если они были приобретены в браке);

     - документ об уплате государственной пошлины (государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и дачный (садовый) дом составляет по 200 рублей).

     Согласно ст.25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей на основании следующих документов:

     - акта о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

     - акта (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

     - выдаваемой органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

     - иных документов, устанавливающих или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

     Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

     - свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

     - один из вышеуказанных документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

     В случае, если квартира была предоставлена взамен сносимого дома, то есть факт предоставления квартиры напрямую был связан со сносом дома, государственная регистрация в порядке, установленном ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может быть проведена.

     В соответствии с п.10 ст.33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

     В соответствии п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. №219 изменение фамилии служит основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав. Изменения вносятся на основании заявления правообладателя и документа об уплате государственной пошлины (200 рублей).

       За повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений – 200 рублей.          

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации государственная регистрация прав приостанавливается. Государственная регистрация может быть приостановлена также по ходатайству заявителя на срок не более трех месяцев, по истечение которого срок регистрации начинается течь заново. По истечении срока государственный регистратор обязан принять решение либо о государственной регистрации заявленного права, сделки либо об отказе в государственной регистрации при не устранении причин, препятствующих государственной регистрации.