Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

     Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Указанные земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законам и законами субъектов РФ.

     Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» бесплатно приобрести земельный участок имеют право граждане РФ, имеющие в пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 №1305-1 «О собственности в СССР», т.е. до 01.07.1990г.

     Бесплатное предоставление земельных участков предусмотрено отдельным категориям граждан Законом «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы», Федеральным законом «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы».

     Таким образом, вопрос о платном или бесплатном предоставлении земельного участка решается органом местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

     Решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления в соответствии со ст.78 Федерального закона от 06.102003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

     Согласно п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

     В соответствии с п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

     Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю постороннему лицу (п.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ).

     Следовательно, право преимущественной покупки действующее законодательство предоставляет собственникам комнат в коммунальной квартире.

     Обращаем Ваше внимание, что комнаты в жилом доме, ранее имевшем статус общежития не являются комнатами в коммунальной квартире.

     Согласно п.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

            Обращаем Ваше внимание, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).            

                   Таким образом, если несовершеннолетний имеет право на участие в приватизации жилого помещения, приватизация без его участия возможна лишь в случае разрешения органа опеки и попечительства (п.2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

     За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества размер госпошлины составляет 200 рублей; В остальных случаях за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество размер госпошлины для физических лиц составляет 1000 рублей. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется переход права на земельный участок от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи.

     В обеспечение обязательства по договору займа заключается договор залога недвижимого имущества (ипотеки), который подлежит государственной регистрации независимо от того заверен он нотариально или нет. Договор займа регистрации не подлежит, однако при включении в него существенных условий договора об ипотеке, установленных статьей 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», его также необходимо зарегистрировать. Государственная регистрация договора залога осуществляется в течение 5 рабочих дней.

 

 Нет, в Вашем случае согласие бывшей супруги не нужно.

 

     В соответствии со ст. 6.1 Закона Чувашской Республики «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике» минимальный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет три года.

     Таким образом, любой договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть заключён на срок 11 месяцев. А договор, заключённый на срок более одного года, в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации.

     В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Следует учесть, что условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору и соответственно, должно содержаться в таком договоре, либо в последующем указано в дополнительном соглашении к договору аренды (п.2 ст. 624 ГК РФ). Данная норма законодательства действует в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями.

     В случае, если земельный участок из такой категории земель предоставляется для иного использования, чем указанное выше, заключение договора аренды такого участка регламентируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон), которым не предусмотрена возможность заключения договора аренды с правом выкупа, а переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (п. 4 ст. 10 Закона, 6.2 Закона Чувашской Республики «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике»).

 

     В компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не входит установление разрешённого использования предоставляемых земельных участков. В силу п. 3 ст. 4, ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», деятельность такого рода осуществляется органами местного самоуправления.

     Вы можете оформить один договор дарения квартиры. Для регистрации договора дарения и перехода права обоим дарителям и одаряемой необходимо одновременно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по адресу: г.Чебоксары, ул.К.Маркса, д.56, ежедневно, кроме воскресенья, с 9.00 до 18.00, во вторник и в четверг с 9.00 до 19.00. – в порядке живой очереди. Кроме того, возможен прием по предварительной записи. Записаться можно по телефону 62-62-21 или на интернет-сайта Управления -www.rosreg21.ru.

     Перечень документов для регистрации договора дарения квартиры следующий.

     1. Заявление о государственной регистрации права дарителя (при отсутствии такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

     2. Заявление о государственной регистрации договора дарения.

     3. Заявление о государственной регистрации перехода права, права одаряемого. 

     4. Документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и сделки. 
     5. Документ, удостоверяющий личность физического лица; при обращении представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия. 
     6. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности дарителя на отчуждаемую квартиру (договор о приобретении, зарегистрированный в БТИ, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.). 
     7. Кадастровый паспорт (план) (не требуется, если уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов). 
     8. Договор дарения квартиры – подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
          В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: 
     9. Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, если отчуждает один из супругов (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ). 
     10. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемой квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (п.2 ст.37, п.4 ст.292 ГК РФ).

     Согласно ст. 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

     документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (кадастровый паспорт объекта недвижимости);

     правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

     С заявлением о государственной регистрации права собственности следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики. Решение о возможности проведении государственной регистрации будет принято в установленный срок по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов (ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

     В соответствии с п.2 Правил направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г. №862 (далее- Правила) лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу, осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) средства на указанные цели.

В случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица,      получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:

     а) уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

     б) погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), в том числе по кредиту (займу), обязательство по которому возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала;

     в) погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), обязательства по которым возникли у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала (п.3 Правил).

     Следовательно, средства материнского капитала могут быть направлены на строительство жилого помещения, а также на погашение кредита на строительство жилья.

В случае изменения общей площади квартиры Вы можете подать заявление о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП). По ходатайству (заявлению) правообладателя также может быть повторно выдано новое свидетельство о государственной регистрации права. Перечень документов для внесения изменений в записи ЕГРП и повторной выдачи нового свидетельства следующий:

1. Заявление о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав и повторной выдачи нового свидетельства.

2. Документы об уплате государственной пошлины (2 квитанции по 200 руб.).
3. Документ, удостоверяющий личность физического лица; при обращении представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия.
4.Свидельство, подлежащее замене.
5. Кадастровый паспорт на квартиру с измененной общей площадью.

     Если государственным актом подтверждается наличие права собственности на земельный участок, то государственная регистрация такого права не обязательна, но может быть проведена по желанию правообладателя.

     Если же в государственном акте указано, что земельный участок принадлежит Вам на праве пожизненного наследуемого владения (или постоянного (бессрочного) пользования), то Вы вправе оформить такой участок в собственность на основании этого госакта в упрощенном порядке.

     В обоих случаях для государственной регистрации права собственности Вам нужно будет представить госакт (подлинный экземпляр и копию), кадастровый паспорт земельного участка и документ об уплате государственной пошлины в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.