Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта)
(п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
2. Сделки, не связанные с отчуждением, направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
а) договоры аренды:
* зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, лесных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»; п. 2 с. 26 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст.4.3 Федерального закона "О введение в действие Лесного кодекса РФ", п. 21 постановления Правительства РФ № 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности");
* предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
* договоры субаренды (п.2 ст.615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
б) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости и залог прав требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
в) договоры безвозмездного срочного пользования лесным участком, преведенные в соответствие с Лесным кодексом РФ (п. 3 ст. 43 Федерального закона "О введение в действие Лесного кодекса РФ").
3. Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 № 59);
г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2,3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации. |
Недвижимость