В течение 2007 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) поступило 720 исков, заявлений, жалоб (далее - исков), связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в 2006 году – 806), еще 82 дела перешли с прошлого года.
Из общего количества дел по 83 Управление выступало ответчиком (в 2006 году – 159), в том числе:
по 29 заявлениям об оспаривании отказов в государственной регистрации прав (в 2006 году – 41 и 1 отказ в выдаче информации),
по 11 об оспаривании приостановления регистрации (в 2006 году – 4)
по 3 об обжаловании бездействия регистрирующего органа (в 2006 году – 4),
остальные 40 исков (в 2006 году – 109), как правило, носят имущественный характер и не связаны непосредственно с оспариванием действий Управления.
Как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах имеет место привлечение Управления в качестве ответчика по искам о признании права собственности, признании сделок недействительными, оспаривании зарегистрированного права. В таких случаях не всегда возможна замена ответчика на надлежащего (например, если наряду регистрирующим органом привлечены иные лица), не всегда судьи при удовлетворении иска указывают в решении об отказе в удовлетворении требований к Управлению (особенно в судах общей юрисдикции).
Не в пользу регистрирующего органа вынесено и вступило в силу 8 судебных решений (в 2006 году – 4), в пользу Управления – 37 (в 2006 году – 25), оставлено без рассмотрения либо производство по делу прекращено по 13 искам (в 2006 году – по 21).
Управлением в апелляционном, кассационном и надзорном порядке было подано 9 жалоб (в 2006 году – 4), из которых 3 было удовлетворено, по 1 в связи с отказом истца от иска производство по делу прекращено с отменой решения суда 1 инстанции.
Среди дел, связанных с обжалованием действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, представляются интересными следующие.
Приватизация жилищного фонда
Варакина обратилась в суд с жалобой о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным и понуждении произвести государственную регистрацию права.
Заявленные требования мотивированы тем, что нанимателем квартиры, расположенной по ул. Шоссейная пос. Кугеси являлась Севрюкова. В соответствии с ордером данная квартира была предоставлена ей с двумя иждивенцами, фамилии которых в ордере указаны не были. Согласно лицевого счета в указанной квартире проживали сын Севрюковой Варакин и его жена Варакина. В январе 2007 года между администрацией Кугесьского сельского поселения и Варакиной был заключен договор передачи квартиры. Севрюкова к моменту заключения данного договора умерла.
Решением суда I инстанции заявленные требования были удовлетворены. Определением кассационной инстанций решение суда I инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 9.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган осуществляет полномочия, в том числе по правовой экспертизе документов и проверке законности сделки.
Из содержания ст.ст.1,2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» следует, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, приобрести эти помещения в собственность. Жилищное законодательство подразумевает под совместно проживающими членами семьи нанимателя не только постоянно проживающих в данном жилом помещении граждан, но и временно отсутствующих, но не утративших право пользования им (ст.71 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ордера право пользования квартирой было предоставлено Севрюковой с членами семьи, в отношении которых заявительница не представила никаких данных об их правах на спорное жилое помещение. Варакина в подтверждение того, что приватизируемая квартира была предоставлена Севрюковой одной без членов семьи, представила архивную выписку из протокола заседания исполнительного комитета Чебоксарского сельского районного Совета депутатов трудящихся ЧАССР. Однако ордер на вышеуказанную квартиру был выдан Севрюковой раньше, чем было вынесено указанное постановление.
Регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вправе был выяснить вопрос о жилищных правах на приватизируемую квартиру иных лиц, на которых предоставлялось данное жилое помещение.
Установив несоответствия в правоустанавливающих документах на приватизируемое жилое помещение, и придя к выводу о не соответствии их содержания требованиям законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации заявленного права, действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку представленный в качестве основания государственной регистрации договор свидетельствовал о несоответствии сделки требованиям закона.
При этом суд кассационной инстанции отметил, что, признавая действия регистрирующего органа неправомерными, суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве Варакиной на приватизацию квартиры. Однако суд не учел, что данный спор не являлся предметом рассматриваемых судом требований – предметом спора являлось требование о признании действий регистрирующего органа неправомерными. Не учел суд и то, что регистрирующий орган в рамках своей компетенции и в пределах предоставленных ему законом полномочий лишен возможности разрешить вопрос о праве заявительницы на приватизируемую квартиру.
Не согласился суд кассационной инстанции и с доводами о том, что в случае, если сделка никем не оспорена, регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в её регистрации. Заявительнице – Варакиной отказано в государственной регистрации права по мотиву несоответствия по содержанию представленных документов требованиям законодательства, то есть по мотиву ничтожности сделки.
При новом рассмотрении в суде 1 инстанции Варакина отказалась от иска к Управлению.
Селиверстов обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.
Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.
Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанций данное решение суда оставлено в силе в связи со следующим.
В соответствии с п.1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.
Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем должно подтверждаться решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года (ч.3 ст.57 ЖК РФ). В соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.
Решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером подтверждаются права граждан, включенных в указанные документы, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение.
Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужило основанием приостановления регистрации перехода права собственности.
Согласно п.1 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.
При этом, согласно ст.255 ГПК РФ, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.
«Дачная амнистия»
Васильев обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании решения Ленинского районного суда г. Чебоксары от 07.11.2006, которым за указанным лицом признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для обслуживания индивидуального жилого дома.
Государственным регистратором было принято решение об отказе в связи с тем, что статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество си сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в случае, если этому гражданину земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно представленному решению суда за Васильевым Б.М. признано право постоянного (бессрочного) пользования с 20.09.2004 (после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации).
Васильев обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного отказа в государственной регистрации.
Суд удовлетворил требование заявителя, указав следующее.
В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Пунктом 2 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданам земельные участки в постоянное бессрочное пользование не предоставляются. При этом в соответствии с пунктом 3 данной статьи право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. При удовлетворении иска о признании права постоянного бессрочного пользования суд исходил из того, что за Васильевым признается переход указанного права на земельный участок, которое сохранялось за бывшим домовладельцем, хотя оно и не было им оформлено документально при жизни.
Анализ правовых норм с учетом конкретных обстоятельств по делу позволяет сделать вывод о том, что признание перехода указанного вида права в настоящее время при подаче соответствующего заявления в регистрирующий орган позволяет зарегистрировать за гражданином право собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьей 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество си сделок с ним». Восстановление права заявителя должно произойти путем рассмотрения УФРС по Чувашской Республике заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок с учетом ранее вынесенного судом решения.
Управлением не обжаловано приведенное решение в кассационном порядке в связи принятием Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» № 268-ФЗ от 23.11.2007. Имевшиеся у заявителя Васильева документы позволяли осуществить регистрацию его права собственности на земельный участок в соответствии с указанным федеральным законом.
Ипотека
Коммерческий банк «Объединенный банк Республики» (ООО) (далее – ООО «ОБР») обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по регистрации договора ипотеки, заключенного между Сорокиной и ООО «ОБР», признанного впоследствии судом ничтожным.
Требования были обоснованы тем, что между ООО «ОБР» и Тимаковым был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит на приобретение автомобиля. В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору был заключен договор залога между ООО «ОБР» и Сорокиной. Предметом договора залога являлась квартира, принадлежащая Сорокиной. ООО «ОБР» обратилось в районный суд с иском к должнику о расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга по кредиту, обращении взыскания на недвижимое имущество. Суд удовлетворил требования в части расторжения кредитного договора и взыскании с Тимакова суммы долга. В требованиях об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру отказал. Определениями кассационной и надзорной инстанций Верховного суда Чувашской Республики, определением Верховного суда Российской Федерации решение суда I инстанции оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую Сорокиной квартиру, суд исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае, если квартира заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на приобретение или строительство квартиры, её капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст.446 ГПК РФ, ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредита, но предоставленную в обеспечение обязательств.
Квартира, заложенная в обеспечение кредитного договора, заключенного между ООО «ОБР» и Тимаковым, является для Сорокиной единственным пригодным для проживания жилым помещением.
Сорокина вышла с иском к ООО «ОБР» о признании ничтожным договора залога и прекращении ипотеки. Решением суда иск удовлетворен, решение вступило в законную силу.
В свою очередь, ООО «ОБР» обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением об обжаловании действий Управления.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики в иске о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики по государственной регистрации отказано в связи с пропуском заявителем срока на обжалование. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено в силе, однако изменены основания отказа в иске. Первый апелляционный суд указал, что государственная регистрация ипотеки квартиры проведена на основании представленных документов, в том числе заявления и договора, подписанного ООО «ОБР», а значит, в соответствии с его волей как залогодержателя. Регистрирующий орган действовал в пределах своей компетенции, выяснение, является ли предмет договора ипотеки единственным местом проживания, к его компетенции не относится.
В связи с решениями суда общей юрисдикции, иском об обжаловании действий в арбитражный суд Управление вынуждено было скорректировать практику регистрации договоров ипотеки жилых помещений, закладываемых в обеспечение возврата кредита, предоставленного для целей, не связанных с приобретением жилого помещения. В целях исключения государственной регистрации ничтожной сделки от заявителей, закладывающих принадлежащие им жилые помещения в обеспечение кредитных договоров, не связанных с их приобретением либо капитальным ремонтом, истребуется заявление о том, что передаваемое в залог жилое помещение не является для правообладателя единственным местом проживания. Иным способом проверить данное условие не представляется возможным.
Регистрация прав на вновь созданный объект
Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Элара-Инпро-2" (далее - ООО "Элара-Инпро-2", Общество) обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством здание.
В осуществлении государственной регистрации права собственности на упомянутый объект было отказано, поскольку представленные Обществом документы не свидетельствовали о выделении земельного участка под строительство нежилого здания.
Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил требования Общества. Апелляционной и кассационной инстанциями решение суда 1 инстанции оставлено в силе в связи со следующим.
Общество обратилось в Регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство производственного корпуса (одноэтажное здание из стеновых панелей типа "сэндвич" с цокольным этажом и тамбуром). В качестве правоустанавливающих документов заявитель представил договор аренды земельного участка от 26.04.2005, проектную документацию, разрешение на строительство от 15.02.2006 и технический паспорт.
Земельный участок, на котором находится незавершенное строительством здание, первоначально предоставлен ООО "Элара-Инпро-2" распоряжением от 24.12.2002 главы Администрации для реконструкции пожарного депо под административно-производственный корпус. Во исполнение упомянутого распоряжения Общество и Администрация заключали договоры аренды земельного участка от 07.02.2003 и 03.06.2004.
Согласно градостроительному заключению от 26.08.2002 на указанном земельном участке после реконструкции должны располагаться административно-производственный корпус и производственный корпус.
Административно-производственный корпус завершен строительством и введен в эксплуатацию, а производственный корпус до настоящего времени находится в стадии незавершенного строительства.
После введения в эксплуатацию административного корпуса стороны заключили новый договор аренды от 26.04.2005 земельного участка с указанием его целевого назначения - для эксплуатации административно-производственного корпуса после реконструкции пожарного депо. ООО "Элара-Инпро-2" зарегистрировало за собой право собственности на административно-производственный корпус 22.07.2004.
В статье 25 (части 4) Закона о госрегистрации указано, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Общество представило в Регистрационную службу в числе прочих документов договор аренды земельного участка от 26.04.2005 и разрешение от 15.02.2006 Администрации на строительство здания.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка.
Таким образом, при выдаче разрешения на строительство спорного объекта от 15.02.2006 Администрация проверила наличие правоустанавливающих документов на земельный участок и с учетом ранее выданных распоряжений фактически подтвердила право ООО "Элара-Инпро-2" на дальнейшую застройку земельного участка.
При указанных обстоятельствах обоснован выводы о соблюдении требований статьи 25 Закона о госрегистрации и об отсутствии у Регистрационной службы оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Элара-Инпро-2" на незавершенный строительством объект.
ООО «СМИК» обжалован отказ в государственной регистрации права собственности на открытую автостоянку.
Данный отказ был обоснован тем, что представленный в качестве основания договор от 25.12.2001 на долевое участие в строительстве имеет элементы купли-продажи, поскольку на момент его заключения часть объекта уже была введена в эксплуатацию, в связи с этим к нему должны применяться правила, регулирующие продажу недвижимости. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, заявленная к регистрации автостоянка не является самостоятельным объектом права, так как фактически представляет собой заасфальтированную крышу гаражных боксов.
Арбитражным судом Чувашской Республики отказ Управления был признан обоснованным. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, требования ООО «СМИК» удовлетворены. Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа постановление апелляционного суда оставлено без изменения в связи со следующим.
Из проектной документации и заключений Управления государственной вневедомственной экспертизы Минстроя Чувашии следует, что проектом предусмотрено строительство открытой площадки (на кровле здания) для стоянки легкового автотранспорта и наклонной платформы (пандуса) для въезда автотранспорта на эту стоянку. Автостоянка представляет собой сложное сооружение, ее строительство осуществлено на основании решения администрации города, ввод объекта в эксплуатацию разрешен государственной приемочной комиссией. Финансирование строительства открытой автостоянки осуществлено истцом. При указанных обстоятельствах обоснован вывод суда апелляционной инстанции, что автостоянка вместе с гаражными боксами образует комплексный объект и одновременно имеет самостоятельное функциональное назначение, позволяющее быть объектом гражданского оборота. Из материалов дела следует, что договор на долевое участие в строительстве подписан сторонами 25.12.2000 (а не 25.01.2001), в тексте написания даты допущена техническая ошибка. Других участников строительства открытой автостоянки не было.
В связи с изложенным отказ в регистрации является ошибочным.
Вступившие в законную силу решения судов, которыми удовлетворены иски об оспаривании действий регистрирующего органа, а также иные судебные решения, в которых рассмотрены актуальные вопросы регистрации прав и сделок с недвижимостью, доводятся и обсуждаются на совещании с начальниками структурных и обособленных подразделений.
Также указанные судебные акты обсуждаются рабочей группой Управления, и по результатам обсуждения принимается решение о необходимости изменения сложившейся в Управлении практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Решение оформляется в письменном виде и доводится до государственных регистраторов и иных специалистов, задействованных в сфере регистрации. В связи с одним из судебных споров, связанным с обжалованием действий Управления по государственной регистрации договора ипотеки, было подготовлено информационное письмо.
В 2007 году была обобщена судебная практика:
- по делам о государственной регистрации сделки, перехода права собственности в связи с уклонением (ликвидацией) одной из сторон договора;
- по искам о признании сделок с недвижимым имущество недействительными;
- Верховного суда Чувашской Республики по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также 1 раз в полугодие готовится и доводится до сведения специалистов обзор практики Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, федеральных арбитражных судов (в большей степени – Волго-Вятского округа, к которому относится Чувашская Республика) по спорам о правах на недвижимое имущество, об обжаловании действий регистрирующего органа.
|
Недвижимость