Обзор рассмотрения судебных дел за 2008 год

 

1. Открытое акционерное общество (далее – акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление) об отказе в государственной регистрации права собственности на пищекомбинат.

Отказ был мотивирован тем, что акт оценки основных средств (далее – акт оценки), являющийся приложением к Плану приватизации от 1993 года, представленному в качестве правоустанавливающего документа, не содержал характеристик (в том числе местоположение объекта), позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости заявленный к регистрации – здание из железобетонных панелей с двухэтажным кирпичным пристроем, с объектом, указанным в акте оценки как пищекомбинат. Отсутствие в Плане приватизации сведений, необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав в части описания объекта недвижимости, противоречит требованиям статьи 18 Федерального закона            «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним».

Арбитражным судом заявление было удовлетворено по тем основаниям, что представленные акционерным обществом на государственную регистрацию права собственности документы соответствуют нормативным актам, определявшим на момент учреждения акционерного общества возникновение права собственности на внесенное в его уставной капитал имущество, и в силу статей 6 и 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются основанием  для государственной регистрации соответствующего права.

Вхождение заявленного к регистрации объекта недвижимости в состав имущества акционерного общества подтверждалось, по мнению суда, иными документами: инвентарной карточкой учета основных средств по состоянию           на декабрь 1991 года, непосредственно актом оценки, а также письмом Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

Управление обжаловало решение арбитражного суда в апелляционном порядке, однако апелляционная инстанция отказала в удовлетворении жалобы, поддержав доводы суда первой инстанции.

2. Открытое акционерное общество (далее – акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности на здание автовесов и дом кирпичный (бытовое здание).

Отказ был мотивирован тем, что акт оценки основных средств, являющийся приложением к Плану приватизации акционерного общества от 1993 года, представленному в качестве правоустанавливающего документа, не содержал характеристик, позволяющих идентифицировать объекты недвижимости, и в том числе определить их местоположение, что противоречит требованиям статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, из содержания указанного выше акта оценки следовало, что здание автовесов является движимым имуществом, права на которое не подлежат государственной регистрации.

Судом было установлено, что в соответствии с законодательством, действовавшим на момент утверждения плана приватизации, состав имущества акционерного общества на момент его учреждения с указанием местоположения объектов отражается в акте его оценки.

Однако, вышеуказанный План приватизации не содержит характеристик, позволяющих индивидуализировать заявленные к регистрации объекты и безошибочно выделить их из состава имущества акционерного общества. При этом из плана приватизации и приложений к нему следует, что здание автовесов в составе недвижимого имущества, переданного акционерному обществу, не значится.

Что касается инвентарных карточек, представленных   акционерным обществом как доказательство наличия у заявителя права на вышеуказанные объект, то в соответствии с пунктами 7, 12 Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденных Указом Президента РФ от 29.01.1992 №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», операции            по движению (поступление, внутреннее перемещение, выбытие) основных средств оформляются первичными учетными документами, которыми выступают инвентарные карточки учета основных средств.

Из чего следует, что инвентарная карточка на недвижимое имущество должны быть оформлены непосредственно после создания акционерного общества и датированы 1993 годом.

Однако представленные на государственную регистрацию инвентарные карточки были составлены в соответствии с требованиями унифицированной формы, утвержденной Госкомстатом России в 2003 году, и не могут служить основанием для индивидуализации имущества, полученного в ходе приватизации акционерного общества.

При этом, в соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерацииот 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», факт нахождения имущества на балансе одного предприятия не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем недвижимого имущества. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о правомерности отказа в государственной регистрации и в удовлетворении заявления акционерного общества отказал.

Заявителем обжаловало решение арбитражного суда в апелляционном порядке, однако апелляционная инстанция отказала в удовлетворении жалобы, поддержав доводы суда первой инстанции.

3. Открытое акционерное общество (далее – ОАО) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности  на здание диспетчерской и обязании произвести государственную регистрацию.

Мотивом отказа в государственной регистрации послужило то, что представленный в качестве правоустанавливающего документа План приватизации ОАО и акт оценки основных средств, являющийся приложением к указанному Плану приватизации, не содержали пообъектного перечня недвижимого имущества. Кроме того, акт оценки не был подписан всеми членами комиссии по приватизации и не содержал характеристик объекта, необходимых для однозначной идентификации заявленного к регистрации объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства заявитель представил письменный отказ от заявления и производство по делу было прекращено.

4. Потребительское общество (далее – общество) обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В государственной регистрации указанного договора аренды заявителю было отказано, ввиду того, что не были представлены документы, подтверждающие наличие у него права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Отказ в государственной регистрации был обжалован обществом в арбитражный суд, который в удовлетворении заявленных требований отказал по следующим основаниям.

В 2000 году постановлением Администрации за обществом закреплены земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование для общественно-деловых целей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении          в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Вместе с тем, согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 2 Федерального кодекса «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Общество не обращалось в регистрирующий орган с целью регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, следовательно, право заявителя на указанные земельные участки не возникло.

Кроме того, из содержания статей 35,36 Земельного кодекса РФ следует, что исключительное право аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Однако, заявителем не представлены документы, подтверждающие наличие на указанных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Во всех остальных случаях, согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ продажа юридическим лицам земельных участков либо права на заключение договора аренды осуществляется посредством проведения торгов. Однако, заявителем не представлены доказательства соблюдение порядка предоставления земельных участков в соответствии с действующим земельным законодательством.

 

1. Х. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления.

Свои требования он мотивировал тем, что распоряжением администрации ему был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. На основании этого распоряжения он заключил договор аренды земельного участка с МУП «Земельное управление» и обратился в Управление за регистрацией данного договора. Однако в регистрации ему было отказано, в связи с тем, что земельный участок был предоставлен Х. с нарушением законодательства – без проведения торгов. Кроме того, заявителем не были представлены документы, подтверждающие предварительную публикацию в средствах массовой информации сообщения       о наличии предлагаемого для целей индивидуального жилищного строительства земельного участка.

Судом I инстанции заявление Х. было удовлетворено. Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой Верховным судом Чувашской Республики дело было направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении в удовлетворении заявления Х. было отказано по следующим основаниям.

Согласно статье 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется:

1) c предварительным согласованием мест размещения объектов,

2) без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предварительное согласование места размещения объектов  не проводится в случае предоставления земельного участка  для индивидуального жилищного строительства. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

Поскольку земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства был предоставлен Х. без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта, заключенный Х. договор аренды противоречит требованиям статьей 30, 38 Земельного кодекса РФ, то есть ничтожен.

Доводы представителей администрации, что в отсутствие утвержденного порядка проведения торгов Х. следовало предоставить земельный участок  без проведения таковых и с предварительным согласованием мест размещения объектов не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и согласно пункту 1 статьи 20  названного Федерального закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если, в том числе заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

2. М. обратился в суд с жалобой, в которой просил признать незаконным решение  об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязать Управление зарегистрировать договор аренды.

Отказ мотивирован тем, что, обратившись с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заявитель не представил документ, свидетельствующий о заблаговременной публикации в средствах массовой информации сведений о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка, и документ, подтверждающий, что, в течение месяца со дня опубликования сообщения, заявления от иных лиц, желающих приобрести данный участок в аренду,  не поступали.

Судом было установлено, что информация о наличии земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставляемых администрацией  в аренду, была опубликована после обращения М. с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган.

Таким образом, решением об отказе в государственной регистрации договора аренды нарушения закона со стороны Управления допущено не было. Указанное решение об отказе принято в пределах полномочий регистрирующего органа.

При таких обстоятельствах, суд признал доводы, изложенные в жалобе, необоснованными и в удовлетворении жалобы отказал.

3. В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации, об обязании Управления зарегистрировать договор аренды земельного участка.

Изложенные требования мотивированы тем, что в 2002 году распоряжением администрации заявителю предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

В декабре 2006 года В. обратился в Управление с заявлением   о государственной регистрации указанного договора аренды, однако в государственной регистрации заявителю было отказано по причине несоответствия представленных документов требованиям действующего законодательства, согласно которому предоставление земельных участков                для индивидуального жилищного строительства осуществляется посредством проведения торгов (аукциона) либо без проведения торгов при наличии предварительной заблаговременной публикации в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка в аренду.

Суд I инстанции вынес определение об оставлении заявления В. без рассмотрения, которое заявителем было обжаловано. Определением кассационной инстанции частная жалоба В. оставлена без удовлетворения по следующим основаниям.

Обратившись в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заявитель представил распоряжение администрации о предоставлении земельного участка в аренду, договор аренды земельного участка и распоряжение администрации об утверждении эскизного проекта застройки индивидуальными домами жилого квартала в г. Чебоксары. Документы, свидетельствующие о том, что право аренды на земельный участок было приобретено заявителем посредством проведения торгов, а также документы, свидетельствующие о размещении в средствах массовой информации предварительной публикации о передаче земельного участка в аренду, заявителем представлены не были.

Согласно статье 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с тем, документов, бесспорно свидетельствующих о праве пользования земельным участком на законных основаниях, заявителем  в Управление не представлено, следовательно, как и указал суд I инстанции, имеет место спор о праве.

В соответствии с частью 4 статьи 1, частью 3 статьи 263 Гражданского процессуального кодекса РФ и пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ №2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса РФ» если наличие спора о праве выяснится при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, то суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения. Поскольку В. обратился в суд в порядке статьи 254 Гражданского процессуального кодекса РФ, определение об оставлении заявления без рассмотрения законно и обоснованно.