Обобщение судебной практики Высшего Арбитражного суда РФ и округов : Кадастр и недвижимость

Общество с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» (далее- общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения мэрии городского округа (далее – администрация) об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка и об обязании администрации в двухнедельный срок направить обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка.

Кассационная инстанция решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции изменила, заменив в резолютивной части решения слова «в двухнедельный срок» на слова «в месячный срок», в остальной части судебные акты оставила без изменения.

Президиум ВАС РФ отметил, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительством не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной норме не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением и письмом администрации подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного земельного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка является завершение строительства объекта.

Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу о том, что вынесенные по делу судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене.

Распоряжением администрации области в муниципальную собственность передан находящийся в государственной собственности не завершенный строительством объект. Постановлением главы района он принят в собственность муниципального образования.

Администрация и общество заключили инвестиционный договор, предметом которого являлась деятельность по реконструкции не завершенного строительством объекта с измененным функциональным назначением. Договором определен инвестиционный вклад администрации в виде передачи объекта. Инвестиционным вкладом общества являлось обеспечение финансирования и реализации договора (реконструкции и окончания строительства объекта). Считая указанный договор ничтожным, противоречащим требованиям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ, прокурор обратился в суд с иском о признании его недействительным.

Спорный договор не содержал условий о том, что деятельность сторон направлена на получение прибыли, то есть является предпринимательской. Участие муниципальных образований в инвестиционной деятельности в форме передачи в качестве вклада не завершенного строительством объекта предусмотрено законодательством об инвестиционной деятельности.

Суд кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал на то, что спорный договор заключен с целью реконструкции объекта муниципальной собственности для создания объекта торговли, который в дальнейшем должен использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, и администрация не вправе участвовать в данном договоре.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что суд кассационной инстанции не учел, что предметом оспариваемого инвестиционного договора являлась совместная деятельность по реконструкции не завершенного строительством объекта. При этом целью объединения вкладов администрации и общества является завершение строительства, а не дальнейшее использование его как торгового.

Поскольку договор заключался для целей завершения строительства объекта и из его содержания не следует, что предмет договора - осуществление предпринимательской деятельности, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, являются верными.

Президиум считает, что к отношениям, возникшим в связи с заключением упомянутого договора, не применимы требования статьи 217 Гражданского кодекса РФ о соблюдении законодательства о приватизации государственного или муниципального имущества, поскольку в данном случае предмет договора – не передача муниципального имущества в собственность общества, а создание нового объекта капитального строительства.

Общество является собственником нежилого строения общей площадью 177 577 кв.м. и земельного участка, на котором расположено данное строение. В результате проведенной реконструкции площадь указанного строения увеличилась с 17 577 кв.м. до 18 275, 9 кв.м. Полагая, что реконструкция без оформления разрешения на строительство не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, Общество посчитало, что к возникшей ситуации следует применить нормы статьи 222 Гражданского кодекса РФ по аналогии.

В обоснование суды указали, что истцом государственная экспертиза проектной документации реконструируемого объекта не проводилась, разрешение на реконструкцию не получалось. Общество не представило доказательств того, что им были предприняты какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для реконструкции спорного объекта, или получен необоснованный отказ от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.

Истцом была осуществлена самовольная реконструкция нежилого строения, в результате чего изменились общие площадь и строительный объем объекта. Как указано судами, реконструкция и строительство не являются тождественными между собой понятиями. Объект, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой, которая может быть легализована в судебном порядке в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на самовольно реконструированный объект в судебном порядке признается исключительным способом защиты права, который применяется, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Наличие положительных заключений контролирующих органов по факту проведения перепланировки о том, что она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует техническим нормам, само по себе не является основанием для признания права собственности на реконструированный объект.

Комитет по управлению городским имуществом (далее – Комитет) обратился в суд с заявлением о признании недействительным отказа регистрирующего органа в регистрации прекращения договора аренды земельного участка и об обязании зарегистрировать договор.

Между комитетом (арендодателем) и гражданкой Бенуа И.Н. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка. Его действие было продлено на неопределенный срок. Гражданка Бенуа И.Н. умерла, что подтверждалось свидетельством о смерти.

Регистрирующим органом было отказано в регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, свидетельствующих о том, что у арендатора по договору аренды существуют наследники и они приняли наследство в виде прав и обязанностей по названному договору.

Апелляционный суд констатировал, что регистрирующий орган лишен возможности самостоятельно получить информацию, связанную с вопросами наследования имущественных прав и на основании истребованных от нотариуса документов установил, что наследницей Бенуа И.Н. является Бенуа В.Е., которая приняла наследство по завещанию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом связано с личностью должника.

Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.

Вследствие того, что комитет не представил на государственную регистрацию документы, свидетельствующие об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре, кассационная инстанция указала, что суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не было оснований для регистрации прекращения договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены. Кассационная инстанция оставила без изменения судебные акты исходя из следующего.

Общество провело общее собрание участников, на котором было принято решение о приобретение на аукционе нежилого помещения. Фирма заключила с физическим лицом агентское соглашение в порядке статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому поручило ему за вознаграждение произвести в интересах заявителя следующие действия: участие в аукционе с целью приобретения нежилого помещения; регистрация в УФРС перехода права собственности на объект.

Гражданин после участия в аукционе приобрел нежилое помещение, зарегистрировал право собственности на себя, передал объект заявителю по акту, подал заявление на регистрацию перехода права собственности на объект от него к принципалу.

Однако регистрирующий орган отказал в регистрации перехода права собственности. Причиной отказа послужило то, что агентский договор не является договором об отчуждении имущества и не может являться основанием для возникновения права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что статья 1005 Гражданского кодекса РФ предоставляет субъектам гражданских правоотношений возможность совершения одним лицом по поручению другого лица юридических и иных действий, как от своего имени, так и от имени принципала. Законодателем не ограничен перечень сделок, предусматривающих основания возникновения права собственности. Следовательно, и агентский договор, оговаривающий обязательства его сторон по совершению действий, связанных с куплей-продажей какой-либо вещи, может служить основанием для перехода права собственности на эту вещь. Какого-либо перечня этих действий законодательством также не предусмотрено, следовательно, любые юридически значимые действия могут быть предметом агентского договора.

Кроме того, изложенные по делу обстоятельства подпадают под основания возникновения права собственности в иных случаях (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ. Так как статьями 1, 421 данного кодекса предусмотрена свобода договора. Данные нормы предусматривают как недопустимость произвольного вмешательства в частные дела, так и необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами и иными нормативными актами.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к ОАО «ТОН» о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – автодорожную промплощадку и ограждение территории.

В обоснование заявленных требований указал на то, что спорные объекты к недвижимости не относятся, находятся на арендуемом истцом земельном участке, в связи с чем государственная регистрация права собственности на данные объекты произведена незаконно.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Несоблюдение положений норм статьи 17 Закона о регистрации, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, влечет недействительность проведенной государственной регистрации.

Кассационная инстанция отметила, что из плана приватизации не усматривается, что спорные объекты включены в него как объекты недвижимости. В материалах дела отсутствуют какие – либо правовые акты и градостроительные документы, подтверждающие возведение автомобильной промплощадки и ограждения как объектов капитального строительства.

Комитет земельных ресурсов Администрации г.Волгограда (далее - Комитет) обратился в суд с заявлением о признании незаконной произведенной государственной регистрации права собственности Волгоградского областного отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (далее – организация) на замощение площадью 7094 кв.м., об обязании регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав запись о регистрации права.

Право собственности организации на замощение в Едином государственном реестре прав зарегистрировано на основании акта приемки в эксплуатацию законченной строительством открытой стоянки. Однако из материалов дела усматривается, что в целях приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта открытой платной стоянки уполномоченным органом в установленном постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» порядке не формировалась ни государственная приемочная комиссия, ни иная рабочая комиссия.

Суды сделали вывод о том, что полномочия государственной приемочной комиссии не могут подменяться и реализовываться рабочей комиссией, сформированной не в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким комиссиям постановлением от 23.01.1981 №105.

Кроме того, замощение не может быть в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не обладает представленным законом критериям (обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений и иных объектов в предпринимательской деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению).

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Открытое акционерное общество «ВолгаТелеком» (далее - ОАО) обратилось в суд с иском к ООО «ТПК Ника-Эко» (далее - ООО) о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на сеть прокладки волоконно-оптического кабеля от АМТС и о признании права собственности на линию связи.

Исковые требования ОАО мотивированы тем, что истец является собственником линии связи, а право собственности ответчика - ООО на сеть прокладки кабеля зарегистрировано неправомерно, поскольку данный объект не является недвижимым имуществом.

Решением первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО на сеть прокладки кабеля, в удовлетворении требования ОАО о признании права собственности на линию связи отказал.

Между ООО (заказчиком) и ОАО «Мартелеком» (подрядчиком), правопреемником которого является ОАО, был заключен договор о телефонизации объекта, по которому подрядчик принял обязательство по разработке проектно-сметной документации и проведению работ по подключению УАТС заказчика.

В силу статьи 134 Гражданского кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Правовое значение сложной вещи состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одной вещью. Поэтому по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав, если иное не предусмотрено договором. При недостижении собственниками соглашения по поводу раздела сложной вещи она должна рассматриваться как неделимая и не подлежащая разделу.

Таким образом, указанная сеть связи, являющаяся технологической системой, является единым объектом права собственности, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о юридической необоснованности позиции истца, заявившего о принадлежности ему на праве собственности части сложной вещи в виде волоконно-оптического кабеля.

Суды пришли к выводу, что сеть прокладки кабеля не относится к линейно-кабельному сооружению связи в соответствии с пунктом 2 Положения об особенностях государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 №68, и не является объектом недвижимого имущества. В связи с чем регистрация права собственности на него не требуется.

Прокурор обратился в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию «Тепловодоканал» (далее - предприятие) и Комитету по управлению имуществом администрации муниципального района о признании недействительными договоров безвозмездного пользования муниципальным имуществом и дополнительных соглашений к ним.

Согласно пункту 1 статьи 689 Гражданского кодекса РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Собственником имущества, являющегося объектом передачи по оспариваемым договором, является муниципальное образование.

Пунктом 3 статьи 215 Гражданского кодекса РФ установлено, что имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владении, пользование и распоряжение.

Действующее законодательство не предусматривает запрета на передачу муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями, в безвозмездное пользование унитарному предприятию и невозможность заключения между собственником и таким предприятием договора безвозмездного пользования.

Как отметили суды, вступая во взаимоотношения по поводу заключения договора безвозмездного пользования, муниципальное образование и предприятие выступили как два самостоятельных субъекта гражданских правоотношений.

Суды признали ссылки прокурора на статьи 113 и 294 Гражданского кодекса РФ необоснованными, поскольку данные нормы регламентируют правовой режим того имущества, которое принадлежит субъектам на праве хозяйственного ведения.

Кабинет Министров Чувашской Республики обратился с иском к ОАО «Средняя Волга» (далее – общество) об обязании заключить договор о выкупе земельного участка для государственных нужд Чувашской Республики на условиях, предлагаемых истцом.

Кабинетом Министров Чувашской Республики было вынесено постановление «О выкупе земельного участка под строительство транспортной развязки», в соответствии с которым земельный участок был выкуплен для государственных нужд у собственника – общества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Земельного кодекса РФ в случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Согласно пункту 2 статьи 63 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии. При этом решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Суд пришел к выводу о том, что письмо министерства, уведомляющее общество об изъятии земельного участка не содержит данных, позволяющих определенно установить изымаемый земельный участок и дату предполагаемого изъятия.

Кроме того, судом было установлено, что фактическое изъятие земельного участка проведено в 2000 году с началом строительства транспортной развязки федеральной автомобильной дороги «Вятка», однако истцом не было представлено доказательств надлежащего извещения ответчика о предстоящем изъятии земельного участка, а также доказательств извещения ответчика о государственной регистрации решения об изъятии.

Истец также не представил доказательств, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем судом сделан вывод о том, что данный земельный участок не является объектом права собственности и не может быть предметом сделки.

Открытое акционерное общество «Аскизавтотранс» (далее – ОАО) обратилось с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды, заключенного между Государственным комитетом по лесу и ОАО.

На основании приказа Государственного комитета по лесу «О приведении договора аренды участка лесного фонда в соответствии с Лесным кодексом РФ» между комитетом и ОАО был заключен новый договор аренды, в регистрации которого регистрирующий орган отказал.

Согласно статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо или не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Из статей 1, 2 Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса РФ» следует, что Лесной кодекс РФ вступил в действие с 1 января 2007 года и применяется к отношениям, возникшим после дня введения его в действие.

Согласно пункту 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

При приведении договоров аренды участков лесного фонда, договоров безвозмездного пользования участками лесного фонда в соответствии с Лесным кодексом РФ не допускается изменение в одностороннем порядке ранее установленных объемов лесопользования, а также размера арендной платы.

Таким образом, данным приказом комитет согласовал изменение ранее установленного объема лесопользования. Подписав без разногласий переоформленный договор аренды участка лесного фонда, ОАО тем самым выразило свою волю на изменение его условий в части объема лесопользования.

Поскольку изменение объема лесопользования было произведено при переоформлении договора аренды участков лесного фонда, а не при заключении договора по результатом аукциона, суды обоснованно признали неправомерной ссылку регистрирующего органа на несоответствие договора аренды положениям Лесного кодекса РФ, запрещающим в случае заключения договора аренды лесного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона, изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что установленные договором аренды участка лесного фонда случаи одностороннего изменения условий договора не исключают возможность изменения данного договора по соглашению сторон и о том, что участники договора были правомочны по своему усмотрению изменять его условия, в том числе и при переоформлении договора, заключенного по результатам аукциона до вступления в силу Лесного кодекса РФ.