Аналитическая записка по организации деятельности в сфере государственной регистрации ипотеки по итогам работы за 1 полугодие 2009 г

 

     В 1 полугодии 2009 года одним из важнейших направлений деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике оставалась организация государственной регистрации ипотеки.

     В отчетном периоде наблюдается снижение количества регистрационных действий, связанных с ипотекой по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что может быть обусловлено происходящими кризисными явлениями в экономике.

     Так, Управлением в 1 полугодии 2009 года зарегистрировано ипотеки 4673, что на 10,5% меньше, чем в 1 полугодии 2008 года.

     Зарегистрировано 240 договоров об ипотеке жилья, что на 21 % меньше, чем в 1 полугодии 2008 года.

     Ограничений (обременений) прав собственности на жилые помещения ипотекой в силу закона в отчетном периоде зарегистрировано 2741, что меньше на 15%, чем в 1 полугодии 2008 года.

 

 

     Выдана 291 закладная, что на 65% меньше, чем в 1 полугодии 2008 года.

      Следует отметить небольшое количество судебных споров по делам, связанным с ипотекой недвижимого имущества - 9, что составило примерно 2,6% от общего числа споров в I полугодии 2009 года (351).

     Из них: 7 - о прекращении ипотеки, 1 – о признании недействительным договора ипотеки, 1 – о государственной регистрации договора ипотеки. По 8 из указанных дел Управление было привлечено к участию в качестве третьего лица, 1 иск о прекращении ипотеки предъявлен к Управлению (производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска).

     Кроме того, заслуживают внимания два дела по искам, поступившим в 2008 году, решения по которым вступили в законную силу в I полугодии 2009 года. 

     1) Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной государственной регистрации несуществующей ипотеки.

     Заявленные требования обоснованы тем, что между Сбербанком и обществом был заключен договор залога земельного участка, который принадлежал последнему на праве собственности.

     В соответствии с пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

     Поскольку в договоре купли-продажи в числе объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, были указаны, в том числе, помещения №1 и №2, одновременно с государственной регистрацией ипотеки земельного участка в Единый государственный реестр прав были внесены записи об ипотеке названных помещений.

     Истец указал, что данные помещения фактически расположены на другом земельном участке, в договор купли-продажи включены ошибочно, оснований для регистрации ипотеки в отношении помещений не имелось. Незаконная, по мнению истца, регистрация ипотеки объектов, нерасположенных на заложенном земельном участке, препятствует совершению с ними сделок, чем нарушает право истца, как собственника, на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

     В ходе судебного разбирательства истец отказался от заявленных требований в связи с внесудебным разрешением данного спора путем подачи в регистрирующий орган совместного заявления Сбербанка и общества о прекращении ипотеки помещений №1 и №2. Производство по делу было прекращено.

     2) Предметом следующего иска ипотека сама по себе не являлась. Вместе с тем, разрешение спора в судебном порядке повлекло прекращение записи о государственной регистрации ипотеки, что, в свою очередь, инициировало обращение залогодержателя в арбитражный суд. 

     Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью обратился в суд с иском о признании недействительным договора долевого участия, применении последствий недействительности сделки, признании за ним права собственности.

     Заявленные требования обоснованы тем, что между физическими лицами и обществом был заключен договор долевого участия, на основании которого зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц на нежилое помещение.

     Впоследствии истец уточнил требования, заявив о признании вышеуказанного договора притворной сделкой, и указал, что договор долевого участия фактически был составлен позднее указанной в тексте договора даты, условия договора в части оплаты стоимости нежилого помещения ответчиками не исполнены. То есть указанный договор фактически прикрывает собой безвозмездную сделку. 

     Решением суда заявленные требования удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики решение суда I инстанции оставлено без изменения.

     Однако на момент рассмотрения данного гражданского дела в суде спорное помещение являлось предметом договора ипотеки, заключенного между коммерческим банком и физическими лицами. Указанный договор ипотеки заключен в обеспечение обязательств по кредитному договору.

     В связи с чем, залогодержатель – коммерческий банк обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по государственной регистрации права общей долевой собственности физических лиц на вышеуказанное нежилое помещение. 

     Обжалуя в Арбитражном суде действия Управления, заявитель преследует цель предъявить в последующем к регистрирующему органу требования материального характера.

     В обоснование требований заявитель указал, что коммерческий банк при заключении кредитного договора и предоставлении заемных средств физическим лицам полагал, что зарегистрированный договор залога является обеспечением исполнения обязательств и в случае неисполнения должником кредитного обязательства банк вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

     Однако, на основании вышеуказанных судебных актов запись о государственной регистрации ипотеки спорного помещения прекращена, право собственности на помещение зарегистрировано за иным лицом. В связи с чем, обязательства по кредитному договору оказались фактически необеспеченными и коммерческий банк не имеет возможности удовлетворить требования суммы кредита путем обращения взыскания на предмет залога.

На конец отчетного периода дело находится на стадии рассмотрения.

     При осуществлении государственной регистрации ипотеки Управление сталкивается с некоторыми проблемами, которые не позволяют оперативно проводить государственную регистрацию ипотеки, либо приводят к приостановлению, а в последующем – отказу в регистрации. В частности, представляется неполный пакет документов на регистрацию, отмечается низкий уровень качества подготовки документов на государственную регистрацию. В договорах об ипотеке, договорах купли-продажи жилых помещений с использованием кредитных средств, договорах уступки прав требования, закладных допускаются технические и юридические ошибки. В 1 полугодии 2009 года отказано в государственной регистрации двух договоров ипотеки.

     Так, в одном случае причиной отказа послужило несоответствие договора требованиям п. 2 ст. 62, ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно договору в качестве предмета ипотеки была передана доля в праве на земельный участок, тогда как ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Кроме того, договор не содержал сведений об органе, осуществившем государственную регистрацию права на объект недвижимости, переданный в ипотеку.

     В другом случае, в регистрации договора ипотеки было отказано в связи с тем, что в нем отсутствовали существенные условия договора: сроки (периодичность) соответствующих платежей, право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права, место заключения договора займа. Кроме того, согласно договору квартира была передана в ипотеку в обеспечение займа, предоставленного на потребительские нужды. В таком случае, в подтверждение возможности обращения взыскания на квартиру и соблюдения п. 2 ст. 6, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодателем должны были быть представлены документы о наличии у него иного жилого помещения для проживания, однако таковые представлены не были.

     В феврале был проведен мониторинг ошибок, допущенных при оформлении документов, представленных на государственную регистрацию ипотеки за 2008 год.

     С целью исключения типичных ошибок в документах Управлением осуществляется взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления, кредитными учреждениями, ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», ОАО «Волжская ипотечная корпорация» и другими организациями путем организации или участия в совещаниях, семинарах, рабочих группах. В таких мероприятиях также совместными силами разрешаются проблемные вопросы, возникающие при государственной регистрации ипотеки.

Представители Управления участвовали в совещании, проведенном Управлением Пенсионного фонда Чувашской Республики по вопросам государственной регистрации договоров ипотеки, использования материнского капитала, в двух заседаниях рабочей группы, созданной при Министерстве сельского хозяйства Чувашской Республики, на котором в числе иных вопросов реализации приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса» рассматривались вопросы, связанные с предоставлением кредитов сельскохозяйственным организациям.

     В апреле организовано и проведено совещание с участием представителей банков и иных кредитных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Чувашской Республики по вопросам изменения законодательства в сфере правового регулирования ипотеки, в частности по Федеральным законам от 22.12.2008г. №264-ФЗ, от 30.12.2008г. №306-ФЗ, по вопросам удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, реализации заложенного имущества на торгах, приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или для третьих лиц, прекращения регистрационной записи об ипотеке при реализации заложенного имущества на торгах и другие проблемные вопросы. По итогам совместного совещания были подготовлены ответы на вопросы, поступившие от банков и кредитных организаций, которые были доведены до участников совещания, а также размещены на сайте Управления. Такие совещания проводились в прошлом году и получили положительный отклик, в связи с чем, Управлением были запланированы аналогичные совещания в 2009 году.

     В целях повышения уровня организации процесса государственной регистрации ипотеки, формирования единообразной практики государственной регистрации Управлением проводится методическая работа.

     В отчетном периоде проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки, договоров и прав в сфере участия в долевом строительстве рассматривались на 3 заседаниях рабочей группы Управления, что способствует выработке единого подхода при государственной регистрации в Управлении.

     В мае проведен семинар с государственными регистраторами по вопросам применения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», на котором в числе других были рассмотрены вопросы прекращения регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир, принадлежащих застройщику и земельного участка, предоставленного застройщику под строительство.

     С целью повышения уровня теоретических знаний и практических навыков государственных регистраторов и специалистов вопросы, касающиеся регистрации ипотеки, обсуждались на 5 семинарах.

     Для формирования единообразной практики разработаны перечни документов для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

     Подготовлено 2 информационных письма о некоторых изменениях в законодательных актах, вступающих в силу с 1 января 2009 года, в том числе в Закон РФ «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также о порядке обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации во внесудебном порядке.

     В целях информационного обеспечения регистраторов и специалистов Управления, совершенствования работы по государственной регистрации подготовлены 2 сборника информационных материалов (информационный бюллетень № 1, приложение к информационному бюллетеню № 1), в которых размещены информационные материалы по различным вопросам государственной регистрации прав, включая вопросы регистрации ипотеки.

     Управлением осуществляется контроль за соблюдением государственными регистраторами и специалистами законодательства по ипотеке. При проведении тематических проверок по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав юридических лиц в 5 обособленных подразделениях, проверки деятельности отдела ведения ЕГРП, а также тематических проверок деятельности 7 государственных регистраторов большое внимание было уделено проверке соблюдения порядка государственной регистрации договоров ипотеки и ипотеки в силу закона.

     В целях определения типичных нарушений и недостатков, допускаемых при проведении государственной регистрации, выявления причин и условий, способствующих их возникновению, предупреждения нарушений требований закона проведено обобщение результатов проверок. Кроме того, все справки по результатам проверок направлены в обособленные подразделения для руководства в работе.

     Большое внимание Управлением уделяется работе по информированию населения по вопросам государственной регистрации ипотеки, вопросам, связанным с приобретением и оформлением прав на жилые помещения, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования, осуществляется посредством проведения «горячих» линий, публикаций в средствах массовой информации, выступлений на радио и телевидении, оказания консультаций.

     Так, за отчетный период проведено 7 прямых телефонных линии по вопросам реализации Закона об участии в долевом строительстве, государственной регистрации договоров ипотеки, а также приобретению прав на жилые помещения, в ходе которых были даны разъяснения по применению федеральных законов.

     В 1 полугодии 2009 года в средствах массовой информации размещен 41 материал, посвященный вопросам ипотеки, оформлению прав на жилые помещения за счет ипотечного жилищного кредитования, долевого участия в строительстве жилья. Из них 5 материалов размещены в печатных изданиях, 33 - на Интернет-сайте Управления, 3 – на радио и телевидении. Подготовлены также 29 разъяснений в форме ответов на вопросы, присланные на сайт Управления. Благодаря такой форме информирования Управлением осуществляется двусторонняя связь с населением. На сайте Управления имеется также баннер «Ипотека», позволяющий гражданам и организациям получать интересующую информацию по вопросам ипотеки.